Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hoặc một số BĐS. Đa phần các BĐS này đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số REIT cũng tự phát triển dự án cho danh mục của mình. REIT có thể bán và mua các dự án BĐS để cơ cấu lại danh mục đầu tư. Các BĐS bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp... Thu nhập của REIT đa phần từ thu nhập của danh mục BĐS mà nó đang sở hữu và khai thác (tối thiểu 75%, thường thì trên 90%). REIT cũng phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông (thường khoảng 90%) theo hình thức chia cổ tức. REIT cũng có thể phân phối cổ tức nhiều hơn lợi nhuận chịu thuế. REIT bắt buộc phải chia cổ tức cho các NĐT nếu REIT có lãi. Do vậy, lợi tức từ đầu tư ở các REIT tương đối ổn định. REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các BĐS mới. Nhưng REIT rủi ro hơn các hình thức đầu tư có thu nhập ổn định như trái phiếu hoặc tiền gửi ngân hàng. Các rủi ro này đến từ rủi ro thị trường, mà các tài sản BĐS của REIT đang hoạt động. Cũng giống như doanh nghiệp, REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc chỉ là REIT tư nhân. 

Do REIT là công cụ thông thường được thiết kế chuyên sở hữu và khai thác BĐS, nên các đặc tính về thu nhập và rủi ro là tương đối rõ ràng, minh bạch hơn so với các công ty chuyên kinh doanh và phát triển các dự án BĐS. Như vậy, REIT giúp cho các NĐT phát triển dự án một phương thức thoát vốn đầu tư, sau khi đã đầu tư và phát triển dự án, bảo đảm dự án đi vào hoạt động và tạo doanh thu. Và như thế sẽ giảm áp lực về nguồn vốn dài hạn từ hệ thống tín dụng rót cho các dự án. 

Đối với các NĐT, đây là công cụ mà họ, với số vốn ít, có thể trực tiếp đầu tư sở hữu (một phần tỷ lệ tương ứng) một số dự án BĐS có quy mô lớn hoặc cực lớn. Cổ phần của REIT có thể được chuyển nhượng ở thị trường chứng khoán. Yếu tố này cung cấp tính thanh khoản cho tiền vốn đầu tư vào BĐS. NĐT nhỏ lẻ lại có thể phân tán rủi ro khi đầu tư vào các REIT khác nhau với những đặc tính rủi ro khác nhau. Đây là điều mà họ khó có thể làm được ở thời điểm hiện tại.

Khái niệm về REIT ở Việt Nam còn khá mới mẻ. Hiện tại có một vài công ty được thiết kế theo mô hình REIT nhưng chưa phổ biến. Để phát triển mô hình REIT, chúng ta cần sự nỗ lực tích cực từ nhiều thành phần của thị trường. Trong đó bao gồm các NĐT, các nhà phát triển BĐS, nhà quản lý BĐS chuyên nghiệp, chính quyền các cấp, cơ quan thuế... Mặc dù là công ty, nhưng REIT không thể chỉ đơn thuần được điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp, do vậy REIT cần được hình thành trong một hành lang pháp lý riêng có điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp (giống như các công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ... hiện nay).