Cầm cố dân cư trong đó lãi suất thả nổi lên hoặc xuống tùy theo những thay đổi về chỉ số lãi. Cầm cố có lãi suất điều chỉnh thường có lãi suất ban đầu thấp hơn cầm cố có lãi suất cố định, do đó có cơ hội tiết kiệm lãi đáng kể trong suốt kỳ hạn vay nếu lãi suất ổn định hay giảm.Cầm cố có lãi suất điều chỉnh xuất hiện lần đầu năm 1960, nhưng không được biết đến rộng rãi mãi tới những năm 1980, khi người cho vay bắt đầu khuyến khích các khoản vay ARM, như một sự lựa chọn chi phí thấp hơn so với những khoản vay cầm cố 30 năm , với lãi suất cố định. 

Các khoản vay ARM, được thiết kế với những giới hạn có sẵn, gọi là mức lãi suất cao nhất, nhằm giảm tác động của các dao động lãi suất, trên các khoản thanh toán tiền vay trong một năm nào đó hay trong suốt thời hạn của khoản vay. Một khoản cầm cố có lãi suất điều chỉnh với mức lãi suất ban đầu 4 1/2% mức tăng tối đa hàng năm kaf 1% và mức tăng tối đa trọn  kỳ 4% sẽ có lãi suất không cao hơn 9 1/2 %. Lãi suất ARM thường được điều chỉnh mỗi sáu tháng hoặc một năm một lần tùy vào hình thức vay. Mức thanh toán tiền vay cao nhất không giới hạn số tiền lãi mà người cho vay kiếm được, điều này có nghĩa là tiền vay ARM có thể làm phát sinh mức khấu trừ âm, nếu lãi tiền vay tích lũy vượt mức lãi thực sự phải trả. 

Khi tính lãi suất cho vay, người cho vay cộng một lãi suất biên vào lãi suất chỉ số, được chọn như định chuẩn, hay lãi suất cơ bản. Các chỉ số thông dụng nhất là chỉ số trái phiếu kho bạc đáo hạn không đổi (CMT) của trái phiếu kho bạc nhà nước phát hành với cùng kì đáo hạn; chỉ số trái phiếu kho bạc dựa trên lợi nhuận đấu giá của các kỳ phiếu kho bạc ngắn hạn 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm; số bình quân di động 12 tháng của trái phiếu Kho bạc, được tính từ chỉ số CMT của kho bạc nhà nước của kỳ 12 tháng trước.; chỉ số của Chi phí Quỹ Khu vực thứ 1, chi phí trung bình trọng lượng của các tài khoản tiết kiệm, các khoản tạm ứng của ngân hàng Liên bang cho vay mua nhà, và các nguồn quỹ khác được thanh toán bởi các định chế tiết kiệm trong địa hạt Ngân hàng Liên bang Cho vay Mua nhà khu vực thứ 11.

Lãi suất Liên ngân hàng Luân Đôn (LIBOR) là lãi suất các ngân hàng lớn của Luân Đôn tính phí lẫn nhau cho mỗi lần vay; chỉ số chứng chỉ tiền gởi CD là lãi suất trung bình có được bởi chứng chỉ tiền gởi giao dịch toàn quốc, và lãi suất cơ bản của ngân hàng, là lãi suất các ngân hàng tính đối với những doanh nghiệp cho vay ưu đãi. Các chỉ số thông dụng nhất là chỉ số kho bạc; chỉ số của chi phí quỹ khu vực thứ 11 và chỉ số LIBOR. Một dạng phổ biến khác của cầm cố có lãi suât điều chỉnh là HYBRID ARM, trong đó tiền vay có lãi suất cố định trong vòng ba đến mười năm, sau đó điều chỉnh theo điều kiện thị trường.

Xem ALTERNATIVE MORTGAGE INSTRUMENT; CONSTANT MATURITY TREASURY; HYBRID ARM. 

Người đi vay sẽ phải chấp nhận rủi ro lãi suất tăng, nhưng bù lại, họ được hưởng lãi suất thấp hơn tại thời kỳ đầu của vay có thế chấp có lãi suất điều chỉnh so với vay thế chấp có lãi suất cố định tại cùng thời điểm. Những người sở hữu nhà lo lắng lãi suất tăng cao có thể lựa chọn lãi suất cố định, trong khi những người cho rằng lãi suất chỉ tăng nhẹ, ổn định hay giảm nên chọn vay có thế chấp có lãi suất điều chỉnh. Các nhà phê bình cho rằng vay có thế chấp có lãi suất điều chỉnh có thể khiến cho những chủ sở hữu nhà gánh chịu những trách nhiệm nặng nề.

Vay có thế chấp có lãi suất điều chỉnh còn được gọi là Variable Rate Mortgage (VRM). Không nên nhầm lẫn vay có thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) với vay có thế chấp chi trả tăng dần (Graduated Payment Mortgage - GPM), có lãi suất cố định với số tiền trả hàng tháng được sắp xếp để tăng cùng với thu nhập của người đi mượn.