Những Điều Bạn Cần Biết Về Định Giá Bất Động Sản

16/02/2019 - 07:00 11788     0

Ước tính giá trị bất động sản có ý nghĩa quan trọng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm tìm vốn cho dự án bất động sản, rao bán bất động sản, phân tích đầu tư, bảo hiểm tài sản và đánh thuế bất động sản. Đối với hầu hết mọi người, việc xác định giá chào bán hoặc giá mua của một căn nhà hay khu đất là ứng dụng hữu ích nhất của định giá bất động sản. Bài viết này sẽ giới thiệu cho bạn đọc các khái niệm và phương pháp định giá bất động sản cơ bản, đặc biết là khi nó gắn với hoạt động mua bán bất động sản.

 

I. Các khái niệm định giá cơ bản 

1. Giá trị

Một yếu tố chính trong định giá chính là xác định giá trị của một tài sản: nghĩa là giá trị hiện tại của những lợi ích thu được trong tương lai khi sở hữu tài sản đó. Không giống như nhiều mặt hàng tiêu dùng được sử dụng một cách nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được thu lại trong một khoảng thời gian dài. Do đó, để ước tính giá trị của bất động sản, người ta cần xem xét các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như sự quản lý hoặc các quy định của chính phủ và điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố sau của giá trị:
  • Cầu - mong muốn hay nhu cầu sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính để đáp ứng mong muốn đó;
  • Tính thỏa mãn- khả năng đáp ứng những mong muốn và nhu cầu của các chủ sở hữu tương lai;
  • Sự khan hiếm - nguồn cung hữu hạn các bất động sản cạnh tranh;
  • Khả năng chuyển giao - khả năng quyền sở hữu được chuyển giao dễ dàng.

2. Giá trị so sánh với Chi phí và giá cả

Giá trị không nhất thiết phải ngang bằng với chi phí hoặc giá cả. Chi phí là các loại phí tổn thực tế ví dụ như vật liệu và nhân công.  Ngược, giá cả là số tiền mà một người trả cho một thứ gì đó. Trong khi chi phí và giá cả có thể ảnh hưởng đến giá trị, chúng không xác định giá trị. Giá bán của một ngôi nhà có thể là 3 tỷ, nhưng giá trị của nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn nhiều lần. Ví dụ, nếu một chủ sở hữu mới phát hiện ra một khiếm khuyết nghiêm trọng trong ngôi nhà, chẳng hạn như phần móng bị lỗi, giá trị của ngôi nhà có thể thấp hơn so với giá bán của nó. 

3. Giá trị thị trường

Một sự định giá là một ý kiến ​​hoặc ước tính về giá trị của một tài sản cụ thể vào một ngày cụ thể. Báo cáo định giá được sử dụng bởi các doanh nghiệp, cơ quan chính phủ, cá nhân, các nhà đầu tư và những người cho vay thế chấp khi cần đưa ra các quyết định quan trọng liên quan đến giao dịch bất động sản. Mục đích của việc định giá là để xác định giá trị thị trường của một tài sản: mức giá khả quan nhất mà tài sản sẽ có trong một thị trường mở và cạnh tranh. Giá cả thị trường, giá mà tại đó một tài sản thực sự được bán, có những lúc sẽ không đại diện cho giá trị thị trường. Ví dụ như, nếu một người bán đang đối mặt với nguy cơ bị tịch thu tài sản, hoặc nếu căn nhà được bán trong một cuộc mua bán kín mà không được rao bán trên thị trường mở, thì căn nhà đó có thể được bán với giá thấp hơn giá trị thị trường của nó. 

II. Các phương pháp định giá

Một sự định giá chính xác phụ thuộc vào phương pháp thu thập dữ liệu. Các dữ liệu cụ thể, bao gồm chi tiết về bất động sản và dữ liệu chung, liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và khu dân cư mà bất động sản đó được đặt tại, sẽ được thu thập và phân tích để tính toán giá trị của nó. Có ba phương pháp cơ bản được sử dụng trong quá trình xác định giá trị bất động sản.

1. Phương pháp so sánh giá bán

Phương pháp so sánh giá bán thường được sử dụng trong việc định giá một căn nhà hay mảnh đất. Đây đôi khi được gọi là phương pháp tiếp cận dữ liệu thị trường, là khi có được một ước tính giá trị bằng cách so sánh bất động sản với các bất động sản khác có đặc tính tương đối giống và đã được bán gần đây. Những đặc tính tương tự được gọi là tiêu chí so sánh, và để một so sánh có căn cứ, tiêu chí so sánh cần:
  • Càng giống với bất động sản đang định giá càng tốt;
  • Đã được bán ra trong vòng một năm trước trên thị trường mở và cạnh tranh;
  • Đã được bán dưới các điều kiện thị trường điển hình.

Tiêu chí so sánh

Tiêu chí so sánh nên càng giống với bất động sản đang định giá càng tốt, và chúng ta nên sử dụng ít nhất ba hoặc bốn tiêu chí trong quá trình định giá. Yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn tiêu chí so sánh là quy mô và vị trí của bất động sản định giá và tiêu chí so sánh. Vị trí có ỹ nghĩa quan trọng vì nó có thể có tác động rất lớn đến giá trị thị trường của bất động sản. 

Những điều chỉnh 

Vì không có hai bất động sản nào là giống hệt nhau, nên việc điều chỉnh theo giá bán của tiêu chí so sánh sẽ được thực hiện để phù hợp với các đặc điểm khác nhau và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:
  • Tuổi đời và tình trạng của các tòa nhà;
  • Ngày bán, liệu có các thay đổi kinh tế xảy ra giữa thời điểm bán của tiêu chí so sánh và ngày định giá;
  • Vị trí, vì các bất động sản có đặc tính tương đồng có thể có giá khác nhau tùy thuộc vào khu dân cư chúng được đặt tại;
  • Đặc tính bên ngoài, bao gồm quy mô lô đất, cảnh quan, loại hình và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, diện tích không gian sống và liệu bất động sản có sàn gỗ, nhà để xe, nhà bếp hiện đại, lò sưởi, bể bơi, hệ thống kiểm soát không khí trung tâm, v.v. 
  • Điều khoản và điều kiện bán, chẳng hạn như người bán bất động sản có phải chịu áp lực gì không hoặc bất động sản có được bán giữa những người thân trong một gia đình (được bán ở một mức giá thấp hơn).
Ước tính giá trị thị trường của bất động sản sẽ nằm trong khoảng được hình thành bởi giá bán điều chỉnh và giá của tiêu chí so sánh. Vì một số điều chỉnh về giá bán của tiêu chí so sánh sẽ có tính chủ quan hơn một số khác, chúng ta cần xem xét kỹ lưỡng những tiêu chí so sánh có ít điều chỉnh nhất.

2. Phương pháp chi phí đầu vào

Phương pháp chi phí có thể được sử dụng để ước tính giá trị của bất động sản đã được cải thiện giá trị bằng việc xây thêm một hay nhiều tòa nhà. Phương pháp này bao gồm việc tính riêng giá trị cho các tòa nhà và khu đất, và có tính đến khấu hao. Các ước tính được cộng vào với nhau để tính toán giá trị cho toàn bộ công trình bất động sản đã được sưả chữa. Phương pháp chi phí đưa ra giả định là một người mua sáng suốt sẽ không trả thêm tiền để mua một bất động sản đã được sửa chữa so với việc mua một lô đất và xây dựng một tòa nhà có mức độ cần thiết và hữu ích tương tự. Phương pháp này rất hữu ích khi bất động sản được định giá không được bán thường xuyên và không là một tài sản tạo ra thu nhập. Ví dụ của loại bất động sản này là trường học, nhà thờ, bệnh viện và các tòa nhà chính phủ. 

Chi phí xây dựng 

Chi phí xây dựng có thể được ước tính bằng nhiều cách, bao gồm phương pháp tính theo diện tích, khi giá thành mỗi mét vuông của một tài sản tương tự mới được xây được nhân với diện tích của tòa nhà định giá. Một cách tính khác là phương pháp đơn vị tại chỗ, khi chi phí được ước tính dựa trên chi phí xây dựng cho từng thành phần riêng lẻ của tòa nhà, bao gồm cả lao động và nguyên vật liệu. Cuối cùng, với phương pháp số lượng- khảo sát, số lượng nguyên liệu cần thiết để thay thế tòa nhà được định giá, cùng với mức giá hiện tại của vật liệu và chi phí lắp đặt liên quan sẽ được tính toán.

Khấu hao

Đối với định giá, khấu hao dùng để chỉ một tình trạng bất kỳ có ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị cải thiện đối với bất động sản, và sẽ xét đến các yếu tố sau: 
  • Xuống cấp bên ngoài, bao gồm những hư hỏng có thể sửa chữa được, như thay thế lớp sơn hay mái nhà, và hư hỏng không thể sửa chữa, như các vấn đề về kết cấu;
  • Hao hụt chức năng, là các đặc điểm vật lý hay thiết kế mà chủ sở hữu bất động sản không còn mong muốn nữa, như trần nhà thấp, đồ đạc lỗi thời hoặc nhà có bốn phòng ngủ, nhưng chỉ có một phòng tắm;
  • Hao hụt kinh tế, gây ra bởi các yếu tố bên ngoài bất động sản, như việc một tòa nhà nằm gần sân bay ồn ào hoặc nhà máy gây ô nhiễm.
Phương pháp chi phí cho việc định giá bất động sản bao gồm năm bước cơ bản sau:
  • Ước tính giá trị của khu đất như thể đó là khu đất trống và sẵn sàng được đưa vào sử dụng ở trạng thái tốt nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh giá bán vì đất đai không thể bị khấu hao;
  • Ước tính chi phí hiện tại cho việc xây dựng các tòa nhà và các sửa chữa khác;
  • Ước tính khấu hao của những sửa chữa gây nên bởi sự xuống cấp, hao hụt chức năng hoặc hao hụt kinh tế;
  • Trừ khấu hao khỏi chi phí xây dựng ước tính;
  • Cộng giá trị ước tính của khu đất vào chi phí khấu hao của tòa nhà và các sửa chữa để xác định tổng giá trị bất động sản.

3. Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp định giá bằng thu nhập là phương pháp thứ ba trong định giá bất động sản, và được dựa trên mối quan hệ giữa tỉ suất lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu và thu nhập ròng một bất động sản tạo ra. Phương pháp này được sử dụng để ước tính giá trị của các bất động sản tạo ra thu nhập như nhà chung cư, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại và mua sắm. Định giá sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập là khá đơn giản nếu bất động sản đang trong quá trình định giá dự kiến sẽ tạo nên thu nhập trong tương lai, và khi chi phí của nó ổn định và có thể dự đoán được. 

Vốn hóa trực tiếp

Chuyên viên định giá sẽ thực hiện các bước sau khi sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp: 
  • Ước tính tổng thu nhập tiềm năng hàng năm của bất động sản;
  • Xem xét các khoản lỗ do cho thuê hay bỏ trống diện tích bất động sản để xác định thu nhập hiệu quả;
  • Trừ chi phí hoạt động hàng năm để tính toán thu nhập hoạt động ròng hàng năm;
  • Ước tính mức giá mà một nhà đầu tư thông thường sẽ trả cho thu nhập được tạo nên bởi bất động sản cụ thể. Điều này được thực hiện bằng cách ước tính tỷ suất lợi nhuận, hoặc tỷ lệ vốn hóa;
  • Sử dụng tỷ lệ vốn hóa vào thu nhập hoạt động ròng hàng năm của bất động sản để hình thành ước tính giá trị bất động sản.

Số nhân tổng thu nhập

Phương pháp số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier-GIM) có thể được sử dụng để định giá các bất động sản không được mua lại như tài sản thu nhập nhưng có thể được cho thuê, chẳng hạn như một hoặc hai căn nhà gia đình. Phương pháp số nhân tổng tiền thuê (GRM) tạo mối liên hệ giữa giá bán của một bất động sản và thu nhập cho thuê dự kiến ​​của nó. Đối với nhà dân , người ta thường sử dụng tổng thu nhập hàng tháng; còn với bất động sản thương mại và công nghiệp,  thì sẽ dùng tổng thu nhập hàng năm. Các phương pháp số nhân tổng thu nhập có thể được tính như sau:
 
Giá bán / Thu nhập cho thuê = Số nhân tổng thu nhập 
 
Giá bán và thông tin cho thuê từ ít nhất ba đối tượng bất động sản tương tự có thể được dùng nhằm thiết lập một số nhân tổng thu nhập chính xác. GIM sau đó có thể được áp dụng cho việc ước tính mức tiền cho thuê hợp lí trên thị trường của bất động sản đang trong quá trình định giá, để xác định giá trị thị trường của nó, và được tính như sau:
 
Thu nhập cho thuê X Số nhân tổng thu nhập = Giá trị thị trường ước tính 

III. Kết luận

Định giá bất động sản một cách chính xác có ý nghĩa quan trọng với người cho vay thế chấp, các nhà đầu tư, công ty bảo hiểm cũng như người mua và bán bất động sản. Trong khi việc định giá thường được thực hiện bởi các chuyên gia, bất cứ ai tham gia vào một giao dịch bất động sản cũng có thể hưởng lợi từ việc có những hiểu biết căn bản về các phương pháp khác nhau của công tác định giá.
Nguồn : Theo SAGA.VN