Hướng Dẫn Phát Triển Sự Nghiệp Trong Ngành Đầu Tư Bất Động Sản

Khánh Linh
03/12/2019 - 07:00 161     0

Danh mục đầu tư bất động sản hoặc quản lý các quỹ căn bản khác là với quản lý vốn cổ phần, trái phiếu hoặc quỹ đầu tư ủy thác mà trong đó các nhà quản lý bất động sản không những có trách nhiệm với sự phân bổ tài sản, quản lý rủi ro và sự giám sát giao dịch mà còn phải chịu trách nhiệm với việc quản lý việc thực hiện chiến lược tài sản.

Không giống với các nhà quản lý vốn cổ phần, những người nghiên cứu các công ty và quản lý xác xuất họ có thể thực hiện các chiến lược bôi trơn của họ, những nhà quản lý bất động sản phải giúp đỡ xác định và thực hiện dựa trên các cơ hội tương ứng với cấp độ khả năng của tài sản đó. Vậy nên việc quản lý bất động sản, không giống với việc quản lý tài sản truyền thống, đòi hỏi những cá nhân có kinh nghiêm có thể tối ưu hóa giá trị của tài sản thông qua giao dịch cấp cao và thủ tục quản lý. Thực tế, theo nhiều cách hiểu, nhà quản lý bất động sản rất giống với Tổng giám đốc công ty.

Quản lí danh mục đầu tư bất động sản

Sự rèn luyện và kinh nghiệm có được bởi các nhà quản lý vốn cổ phần bất động sản giống với các nhà quản lý quỹ khác. Tuy nhiên, điểm khác nhau tồn tại trong cái cách mà họ dùng các kĩ năng để đảm bảo hiệu suất của danh mục đầu tư. Nhà quản lý danh mục vốn đầu tư thường được đánh giá bởi khả năng đảm bảo lợi nhuận thích hợp được điều chỉnh theo rủi ro và sự đa dạng về danh sách vốn đầu tư thông qua sự phân bổ tài sản và lựa chọn của họ.

Ngoài ra, các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản đem đến giá trị cho khách hàng bằng việc đảm bảo tận dụng hiệu quả nhất vốn của các nhà đầu tư, và luôn cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng qua thước đo hiệu suất cao và thậm chí dự đoán dòng tiền. Với sự ngoại lệ của quỹ tín thác bất động sản (REIT) và các nhà quản lý quỹ tương hỗ (mà hiệu suất của họ được đánh giá bởi khả năng làm đúng quy cách thiết kế và thực hành chiến lược của các nhà quản lý khác), nhà quản lý quỹ vốn cổ phần bất động sản về mặt cốt lõi chính là tổng giám đốc đối với công ty của riêng họ, việc giám sát và thực hiện các chiến lược đầu từ bất động sản đang thuộc quyền phụ trách của họ.

Chiến lược lựa chọn đầu tư

Các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản điều khiển sự phân bổ và lựa chọn tài sản, không phải bằng việc hiểu biết về sự bùng nổ của thị trường và các công ty trong các ngành công nghiệp cụ thể, mà bằng cách trở thành chuyên gia về những quy tắc cơ bản trong ngành phát triển bất động sản. Họ nghiên cứu trong khu vực địa phương và các lô đất thương mại khác nhau: văn phòng, công nghiệp, khách sạn, bán lẻ, và bất động sản dân dụng cho cá nhân cũng như cho nhiều hộ. Để đánh bại thị trường, đảm bảo đa dạng hóa và tạo ra đủ lợi nhuận điều chỉnh rủi ro, quản lý danh mục đầu tư bất động sản phải đặt cược vào thị trường bất động sản khu vực hoặc địa phương, và trong trường hợp của danh mục đầu tư nhiều vào tài sản, đó là sự lựa chọn cơ cấu tài sản chính xác.


Vì lý do này, nhiều nhà quản lý quỹ tập trung vào các khu vực cụ thể hoặc các loại tài sản; một số nhà quản lý tài sản bất động sản lớn điều tiết các nhân viên cao cấp của họ và nhân viên hỗ trợ về từng khu vực sử dụng đất. Lý do cho việc tổ chức theo cách này là để đảm bảo rằng các cơ hội thị trường có thể được xác định và sau đó được sử dụng trong việc lựa chọn bất động sản và tài sản chính xác. Cách thức mà các tài sản được mua là một trong những cách quan trọng nhất mà các quỹ bất động sản khác so với đầu tư truyền thống. Giống như các nhà giao dịch trên sàn thị trường chứng khoán, quỹ bất động sản sử dụng các chuyên gia mua lại để khám phá và thực hiện các giao dịch bất động sản. Những chuyên gia mua lại thường làm việc cho một quỹ cụ thể hoặc được tổ chức khu vực hoặc theo loại tài sản.
 
Cho rằng hầu hết các quỹ đầu tư bất động sản sở hữu tất cả (hoặc một phần) của mỗi tài sản, quản lý danh mục đầu tư thường được trực tiếp tham gia vào quá trình mua lại. Có trách nhiệm thiết lập và thực hiện chiến lược bất động sản, các nhà quản lý danh mục đầu tư phải được trực tiếp tham gia với tất cả các quy trình đầu tư bao gồm cả mua lại, tài trợ, bố trí và ra quyết định ở cấp sản phẩm. Để tạo điều kiện bề rộng và chiều sâu của quá trình quản lý đầu tư bất động sản, quản lý danh mục đầu tư phải dựa trên một số tiền khá lớn của các cơ sở hạ tầng liên quan đến vốn đầu tư. Để thực hiện điều này một cách hiệu quả nhất có thể, các nhà quản lý quỹ đầu tư bất động sản và quản lý tài sản đã phát triển một chức năng quản lý tài sản chuyên ngành.
 
Quản lý bất động sản - Cơ chế hoạt động


Các chức năng quản lý tài sản bất động sản được tạo thành bởi các chuyên viên cao cấp bất động sản vốn thêm giá trị để tài trợ cho các nhà quản lý bằng cách thực hiện chiến lược ở cấp sản phẩm. Các chuyên gia là những người thành thạo trong cả hai yếu tố cơ bản của thị trường khu vực hoặc trong các loại tài sản cụ thể, và chịu trách nhiệm cho việc tối ưu hóa giá trị của tài sản mà họ đang quản lý. Ngoài việc cung cấp thông tin quản lý danh mục đầu tư về triển vọng của địa phương và tạo thuận lợi cho các giao dịch, quản lý tài sản có trách nhiệm thực hiện ở cấp sản phẩm.
 
Ngoài việc phê duyệt ngân sách và thực hiện quản lý chi phí, làm tăng giá trị tài sản bằng cách quản lý việc cho thuê tại một hoặc nhiều tài sản. Mặc dù nó có vẻ giống như một thương vụ rõ ràng, tuy nhiên cho thuê lại là một chức năng phức tạp mà chắc chắn quyết định tài sản và danh mục đầu tư giá trị. Thành công trong việc cho thuê không chỉ đạt được bằng cách tìm và thực hiện các cơ hội cho thuê cao nhất có thể tại từng tài sản, mà còn bằng cách thực hiện một chương trình cho thuê mà gắn với chiến lược danh mục đầu tư trong khi duy trì quan hệ tốt nhất với người đang thuê.
 
Cho thuê là một quá trình thương lượng phức tạp, có thể liên quan đến việc ra quyết định mâu thuẫn với nhu cầu của người thuê nhà để tối ưu hóa giá trị của tài sản. Ví dụ, đối với tài sản đó được dự kiến sẽ bán, cho thuê có thể bị đình chỉ trong thời gian được giao bán để cho phép chủ sở hữu mới đến yếu tố giá cho thuê tiềm năng cao hơn. Điều này có thể dẫn đến tăng giá trị tài sản dự báo, và bán hàng.

Trong thời gian mức giá cho thuê tăng, hợp đồng thuê dài hạn có thể bị vô hiệu cho các tài sản thu nhập theo định hướng, trong khi đối với chiến lược tập trung vào việc tăng giá, cho thuê, điều khoản có thể được rút ngắn để tận dụng lợi thế của giá dự kiến cao hơn trong tương lai. Khả năng quản lý tài sản để thực hiện lựa chọn cơ cấu khách thuê phù hợp, thực hiện chiến lược cho thuê mà gắn dòng tiền có nhu cầu của danh mục đầu tư và quản lý cả về vốn và chi phí, điều có thể ảnh hưởng đáng kể giá trị của danh mục đầu tư tổng thể.
 
Những nhà quản lý bất động sản quản lý danh mục đầu tư giống như các CEO

Nếu ai nghĩ tài sản như một công ty riêng hoặc công ty con, đều có chiến lược riêng của mình và khả năng thực thi, ta bắt đầu hiểu lý do tại sao các nhà quản lý danh mục đầu tư cổ phiếu bất động sản rất giống các CEO của công ty. Giống như các CEO, những người phải phân bổ một nguồn cung cấp hạn chế về vốn giữa các cơ hội khác nhau để tạo ra lợi nhuận lớn nhất tổng thể về đầu tư, quản lý danh mục đầu tư bất động sản làm giống như vậy trên các tài sản mà họ quản lý. Điều này cần phải phân bổ một số lượng hạn chế của các nguồn lực tạo ra một tình huống khác nhau từ nhiều công ty quản lý tài sản thông thường.
 
Trong quỹ cổ phần bất động sản, có một mâu thuẫn trường kì giữa các nhà quản lý danh mục đầu tư và những người quản lý tài sản của họ, vì họ làm việc cho các mục tiêu khác nhau. Trong khi các nhà quản lý tài sản là các chuyên gia được trả tiền cho việc tối ưu hóa giá trị tài sản của họ và quản lý danh mục đầu tư nhìn chung được thưởng để tối ưu hóa lợi nhuận danh mục đầu tư và sự hài lòng của nhà đầu tư, các nhà quản lý quỹ bất động sản thành công thì lại là người mà có thể  quản lý xung đột này và duy trì một đội ngũ quản lý và danh mục đầu tư hiệu quả. Điều này đòi hỏi một chiến lược rõ ràng nói lên danh mục đầu tư được thiết kế trong một đội ngũ có quan hệ rộng, thấu hiểu tất cả các mục tiêu đầu tư. Đây có thể là một nhiệm vụ khó khăn cho bất cứ quỹ đã tăng đáng kể số lượng và độ phức tạp của tài sản thuộc quyền quản lý.
  
Nó cũng rất quan trọng mà các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản không chỉ thể hiện sự phân bổ vốn cần thiết, lựa chọn tài sản và kỹ năng đầu tư khác theo yêu cầu, nhưng cũng là họ có khả năng để tạo ra các chiến lược đầu tư phù hợp và các kỹ năng lãnh đạo để huy động các tổ chức đối với các nhiệm vụ danh mục đầu tư cùng.
 
Phần kết luận
Khi nói đến các quỹ bất động sản, khả năng quản lý để thực hiện kế hoạch quản lý tài sản ngoài để thực hiện hoạt động quản lý quỹ truyền thống hơn là then chốt. Là nhà quản lý đầu tư bất động sản, điều này có nghĩa là tối ưu hóa giá trị của các tài sản trong danh mục đầu tư của mình, cả hai thông qua việc lựa chọn và quản lý tiếp theo của tài sản bất động sản của danh mục đầu tư. quản lý danh mục đầu tư bất động sản phải phân bổ nguồn lực của mình trong khối tài sản họ quản lý cho sự trở lại lớn nhất có thể, và giữ cho đội bóng của họ trên đường thực hiện như nhau. Đối với những người có sự pha trộn các kỹ năng, sự nghiệp này lại là  một cơ hội độc nhất trong ngành quản lý tài sản.

Nguồn : THEO SAGA.VN
Khánh Linh
Khánh Linh