20 Công Cụ Đầu Tư: Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) (Bài 15)

Lâm Nguyễn

04/03/2016 - 11:59 19818 0

Từ trước đến nay, có lẽ không ít trong số chúng ta vẫn đánh đồng cụm từ "đầu tư" là mua chứng khoán. Nhận biết được thực tế này, SAGA đã chắt lọc và tổng hợp kiến thức từ rất nhiều nguồn khác nhau để giờ đây, chúng tôi xin giới thiệu tới bạn đọc 20 Công Cụ Đầu Tư - chuỗi bài giới thiệu, khái quát cách thức giao dịch, nêu lên ưu - nhược điểm và mục đích sử dụng của 20 công cụ khác nhau mà một nhà đầu tư (có thể chính là bạn trong tương lai) có thể sử dụng. Với mục đích chính là cung cấp cho người đọc những kiến thức hết sức căn bản về mỗi công cụ đầu tư, chúng tôi chỉ đưa thông tin kèm các chú giải sơ bộ để người đọc dễ hình dung, để tìm hiểu rõ hơn về từng công cụ, xin mời độc giả tìm đọc các bài viết khác trên SAGA.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là gì?

Nếu muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, nhưng bạn không có nhà, hoặc không có đủ tiền để mua một căn ngay bây giờ thì sao? Câu trả lời là REIT. Chứng chỉ quỹ REIT được bán giống như cổ phiếu trên các sàn giao dịch lớn và quỹ này đầu tư trực tiếp vào bất động sản thông qua các tài sản thế chấp. Một lợi thế lớn của quỹ REIT là nó được ưu đãi hơn về thuế. Hơn nữa, quỹ REIT thường mang lại cho các nhà đầu tư khoản lời khá cao, đồng thời là một con đường đầu tư vào bất động sản có tính thanh khoản cao.

Có rất nhiều loại quỹ REIT, nhưng có thể chia chúng thành ba loại chính:

Quỹ REIT khai thác bất động sản (equity REIT) - Quỹ đầu tư REIT là quĩ đầu tư và cũng là chủ sở hữu bất động sản (do đó chúng chịu trách nhiềm trực tiếp về giá trị và doanh thu của bât động sản đó). Doanh thu của quỹ đến chủ yếu từ tiền thuê bất động sản.

Quỹ REIT cho vay (mortgage REIT) – Quỹ này cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền. Ngoài ra, quỹ này cũng có thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản (mortgage back securities). Doanh thu của quỹ chủ yếu đến từ lãi suất kiếm được tính cho các khoản vay thế chấp.

Quỹ REIT hỗn hợp (hybrid REIT) – Quỹ này kết hợp các chiến lược đầu tư của quỹ REIT khai thác bất động sản và quỹ REIT cho vay bằng cách đầu tư vào cả bất động sản và các khoản thế chấp.

Có hơn 300 quỹ REIT đại chúng hoạt động tại Hoa Kỳ với khối lượng chứng chỉ được giao dịch trung bình hàng ngày tăng gấp bốn lần trong ba năm qua, đạt trên 280 triệu đô la. Lợi suất cổ tức trung bình của một chứng chỉ REIT là khoảng 9-12%.

Mục tiêu và rủi ro

Quỹ REIT có thể được sử dụng để đáp ứng một loạt các mục tiêu trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Chúng cho phép bạn tập trung vào các khu vực khác nhau của lĩnh vực bất động sản, chẳng hạn như bất động sản dân cư so với bất động sản thương mại. Chúng cho phép bạn nhắm vào các khu vực địa lý khác nhau. Và chứng chỉ REIT thường bám rất sát hiệu suất của nhóm cổ phiếu có vốn hóa nhỏ và trung bình.

Tuy nhiên, hiệu quả hoạt động của một quỹ REIT chỉ ảnh hưởng bởi giá trị của các bất động sản trong quỹ. Đây là một lợi thế lớn của quỹ REIT vì hiệu quả của nó không liên quan tới các tài sản tài chính khác như cổ phiếu và trái phiếu. Kết quả là, quỹ REIT thường ít biến động và ít nhiều không bị ảnh hưởng bởi lạm phát.

Cách mua bán chứng chỉ REIT

Như chúng tôi đã đề cập trước đó, chứng chỉ REIT được bán như cổ phiếu thông thường trên các sàn giao dịch lớn. Vì vậy, chúng có thể được mua thông qua một dịch vụ môi giới trọn gói hoặc một phần. Phí môi giới để giao dịch REIT thường giống như phí giao dịch cổ phiếu phổ thông. Không có giới hạn khoản đầu tư tối thiểu cho hầu hết các quỹ REIT, mặc dù vậy, bạn có thể sẽ phải mua chứng chỉ quỹ theo lô 10 hoặc 100. Ngoài ra, nhiều công ty môi giới yêu cầu khách hàng phải có ít nhất 500 USD để mở tài khoản và giao dịch cổ phiếu hoặc chứng chỉ REIT.