- 1. Thực trạng

Hầu hết người vay vốn đều là những đối tượng đầu cơ bất động sản, họ không có nhu cầu nhà ở thật sự mà chỉ kinh doanh chênh lệch giá, mua theo thị trường, không có nhận định riêng nên khi thị trường rơi vào khủng hoảng họ hoàn toàn bị động. Cắt lỗ không nằm trong khái niệm kinh doanh của các nhà đầu cơ Việt Nam. Vì vậy, họ cần phải tạo và tập thói quen này. Thời điểm hiện tại, có lẽ cách  khôn ngoan nhất là sẽ tìm mọi cách để bán bớt bất động sản (chấp nhận hạ giá thấp hơn thị trường) ngay cả khi món vay chưa đến thời gian đáo hạn; tránh tình trạng nguồn cung tung ra một thời điểm (có lẽ sẽ là cuối năm 2008) dẫn đến giá bất động sản lún sâu thêm 1 lần nữa.

 b. Đối với ngân hàng thương mại

Phải thừa nhận một điều, khủng hoảng thị trường bất động sản lần này có sự đóng góp không nhỏ của các NHTM, việc đua nhau tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có một kết quả hoạt động khả quan trong năm 2007 đã tạo một cầu ảo quá lớn trong thị trường. NHTM phải nhận thức rõ một điều là việc quan tâm và giải quyết hậu quả do các khoản vay bất động sản thời điểm này là đã muộn; do đó, cần ráo riết thực hiện các biện pháp khắc phục tự cứu mình trước khi có sự hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay các tổ chức khác.
Điều đầu tiên là các NHTM nên đánh giá lại toàn bộ khoản vay bất động sản trong toàn hệ thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng không phải tất cá các ngân hàng đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây :

• Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, CBCNV, hộ kinh doanh cá thể …)
• Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh?...)
• Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại.
• Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai
• Lịch sử trả nợ.

Sau khi đánh giá xong, NHTM nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay:

Thứ 1, cơ cấu lại đối tượng cho vay, chuyển món vay từ đối tượng là đầu cơ sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy  nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không đạt như mong muốn.

Thứ 2, gia hạn nợ vay. Biện pháp xem qua tưởng như đơn giản và ai cũng có thể sử dụng. Mặc dù vậy, các NHTM đều không dám áp dụng biện pháp này. Lý do là việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỉ lệ trích dự phòng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với các khoản vay ngắn hạn) món vay chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuẩn là nhóm 1 nếu khách hàng thanh toán nợ vay đầy đủ , gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của NHTM. Tuy nhiên, nếu linh động xử lý, các ngân hàng có thể thực hiện việc gia hạn nợ vay ngay bây giờ, mặc dù món vay chưa đến thời gian đáo hạn. Giả sử, việc gia hạn nợ vay được thực hiện trong tháng 8/2008, thì món vay sẽ chuyển sang nợ nhóm 3 và chấp nhận mức trích dự phòng với tỉ lệ là 20%, nếu khách hàng thanh toán nợ vay đầy đủ và đúng hạn, thì sau 03 tháng, tức tháng 12/2008, món vay sẽ chuyển sang lại nợ nhóm 1. Khi sử dụng giải pháp này, ngân hàng chấp nhận khoản chi trích dự phòng trong 3 tháng 9,10,11 (do phải trích dự phòng) nhưng đến tháng 12 món vay chuyển sang lại nhóm 1 thì khoản trích dự phòng sẽ không còn, lúc đó sẽ không ảnh hưởng đến kết quả hoạt động cả năm 2008. Cần lưu ý khi sử dụng biện pháp này đối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh toán nợ vay và khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ không được thì món vay sẽ chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỉ lệ trích dự phòng cao hơn.

Thứ 3, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán, đây là giải pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, nếu trị giá tài sản không đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản (việc này là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật nhưng xem ra khó khả thi với điều kiện Việt Nam hiện nay!!!) . Công đoạn xử lý tài sản đảm bảo như thế nào các NHTM đều quá hiểu nhưng cần lưu ý thêm do đến thời điểm này, các khoản vay mất khả năng thanh toán không phải là đơn lẻ mà là các con số đến hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngoài nước để thỏa thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản.

Ngoài ra, phải kể đến vai trò điều tiết vĩ mô của Ngân Hàng Nhà Nước. Ngân Hàng Nhà Nước nên có những dự báo về thị trường và đưa ra chính sách phù hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho các NHTM thực hiện.

Hiệu quả của các giải pháp còn tùy thuộc khá nhiều vào tình hình thực tế các khoản vay bất động sản của NHTM, nếu các khoản vay tốt, tiềm lực tài chính của ngân hàng mạnh thì sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn này. Nhưng cần lưu ý là phải thực hiện đồng loạt nhiều biện pháp từ khâu quản lý tốt khoản vay, đánh giá khách hàng, tích cực đôn đốc thu hồi nợ, các biện pháp thỏa thuận với khách hàng để xử lý khoản vay kết hợp với các giải pháp nói trên nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ra, tránh một cuộc khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản.