"

Chứng Khoán Hoá Có Giúp Giải Quyết Rủi Ro Vay Nợ Bất Động Sản?

22/05/2015 - 22:00
4780     0

Những vấn đề của thị trường bất động sản dường như là điểm khởi đầu của các đổ vỡ tài chính. Quan hệ liên thông bất động sản-tiền tệ-vốn càng khiến các tác động hiển hiện rõ ràng hơn. Công cụ nào có thể góp phần giảm nhẹ những rủi ro này?

 

Các nhà nghiên cứu Richard Green (George Washington University), Roberto S. Mariano (Singapore Management University), Andrey Palov (University of Pennsylvania và Simon Fraser University), và Susan Wachter (Wharton School) trong năm 2007 đã cùng nhau phát triển một mô hình xem xét việc ngân hàng định giá các khoản cho vay bất động sản dưới mức thị trường, đặc biệt vào những giai đoạn kinh tế tăng trưởng mạnh. Các số liệu thống kê đều phù hợp với mô hình và chỉ rõ trong giai đoạn tăng trưởng bùng nổ, chỉ ngay trước khi giá bất động sản sụp đổ, rủi ro cho vay tăng vọt. Tuy thế, lãi suất cho vay lại không tăng kịp với tốc độ tăng rủi ro, vì vậy, mà có chuyện định giá thấp các khoản tín dụng bất động sản. Hiện tượng này được miêu tả là "quan hệ nghịch giữa thay đổi diện cho vay và lợi tức từ tài sản trước khủng hoảng."

Hiển nhiên, có thể giải thích rằng người cho vay không thể dự báo trước sự sụp đổ sắp xảy ra. Cũng giống như những người khác, họ bị rơi vào trạng thái tâm lý hưng phấn của nền kinh tế bùng nổ và không kịp nhận thấy giá trị ngày một leo cao của bất động sản đang tạo ra rủi ro cho vay lớn hơn. Và thế là, họ cũng không nhận thấy mức lãi suất đang áp dụng là quá thấp. Một kết luận quan trọng từ công trình nghiên cứu của nhóm giáo sư: nhân tố cơ bản giải thích lý do tại sao ngân hàng đánh giá thấp rủi ro của các khoản tín dụng bất động sản thường có một kết cục bi thảm chính là các cổ đông của ngân hàng không có khả năng nhận diện kết cục đó một cách đầy đủ, chính xác, và đúng lúc.

Trong rất nhiều tình huống, việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản thế chấp có thể được áp dụng, và nhờ đó, năng lực dự báo khủng hoảng được tăng cường, cũng như dẫn tới việc định giá chính xác các tài sản và mức độ rủi ro. Việc định giá sai càng trở nên tồi tệ hơn khi ngân hàng tìm cách che dấu các khoản thua lỗ bằng các nghiệp vụ kế toán và cách thức ghi nhận thua lỗ trong kinh doanh. Với mô hình của mình, nhóm giáo sư này giả định rằng “với việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản, ngân hàng không thể cất giấu các khoản thua lỗ và cả khu vực ngân hàng và bất động sản đều được bảo vệ.” Điều này xảy ra nhờ người mua và thị trường có đầy đủ thông tin về chất lượng các khoản tín dụng trong danh mục tài sản được chứng khoán hóa.

Lợi ích lớn nhất từ việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành một cách tự nhiên trong nền kinh tế. Việc quan sát kỹ lưỡng và cẩn trọng các số liệu thống kê không quá khó khăn hay phức tạp và, trong nhiều trường hợp, rất hữu ích để nhận diện những sai lầm đang diễn ra trên thị trường. Thông thường, đó là những lầm lẫn đáng kể trong đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản.

Vay mua nhà ở dưới chuẩn tại Hoa Kỳ

Các khoản vay mua nhà ở dưới chuẩn tại Hoa Kỳ là nguồn số liệu cập nhật nhất về chứng khoán hóa tín dụng nhà ở. Sau khi chứng kiến những hậu quả nghiêm trọng mà chương trình này tạo ra với nền kinh tế Mỹ, rồi tiếp tục lây lan nhanh chóng sang các nền kinh tế toàn cầu, có thể đưa ra lập luận rằng việc định giá sẽ chính xác hơn nếu các khoản vay này không bị nằm kẹt tại danh mục tín dụng của ngân hàng.

Các khoản nợ do tín dụng bất động sản xáo trộn thực sự là nỗi lo. Nền kinh tế Hoa Kỳ phụ thuộc rất nhiều vào sức mua và mức độ ổn định của tín dụng bất động sản, một phần chi tiêu lớn và thiết yếu của dân cư. Vấn đề nằm ở chỗ người mua bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp. Hỗ trợ trực tiếp nhất là tín dụng bắc cầu với lãi suất thấp, ổn định. Thứ này luôn khó kiếm! Hệ quả quan sát được là FED (Cục dự trữ liên bang Mỹ) liên tiếp phải đưa ra quyết định cắt giảm mức lãi suất cơ bản. Thực tế buồn là những nỗ lực của Fed và cả Nhà Trắng vẫn chưa đảm bảo chắc chắn cho sự hồi phục nền kinh tế Mỹ, ít nhất là cho tới thời điểm tháng 3/2008.

Trong nhiều tháng, nguồn lợi từ các quyết định cho vay mua nhà dưới chuẩn với hình thức các nghĩa vụ nợ có thế chấp (Colateralised Debt Obligations - CDOs) sụt giảm nghiêm trọng do tình trạng vỡ nợ và buộc phải tịch thu tài sản thế chấp tăng cao vượt mức dự báo. Các khoản nợ bỗng chốc có giá thấp hơn rất nhiều do rủi ro thực tế đã vượt xa mức tính toán ban đầu. Không chỉ vậy, giá trị của các CDOs trở nên mơ hồ. Chỉ tới khi bán được các nghĩa vụ nợ này trên thị trường, người ta mới có thể biết chắc giá trị thực của chúng.

Điển hình của nỗ lực nhằm giảm bớt áp lực phải bán đi các CDOs là trường hợp của hai quỹ phòng hộ do Bear Sterns điều hành: Enhanced Leverage và Credit Strategies. Hai quỹ này đã từ chối yêu cầu bán đi nghĩa vụ nợ thế chấp từ Merrill Lynch trong tháng 6/2008. Hành động này có lẽ đã khởi động cho một quá trình điều chỉnh rộng khắp mức giá của các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp, dẫn tới thua lỗ và yêu cầu tăng đặt cọc tại các quỹ phòng hộ.

Khi không có tình huống vỡ nợ, định giá các khoản nợ có tài sản thế chấp càng trở nên khó khăn hơn. Tháng 4/2007, Bear Stern đã ghi giảm giá trị của quỹ Enhanced Leverage 6,75%. Hai tuần sau, quỹ này đã buộc phải xác định khoản lỗ 18% mặc dù không hề có những thay đổi đáng kể nào trong thời gian đó. Chính điều này đã dấy lên nhiều tranh cãi quanh việc chứng khoán hóa các khoản tín dụng có thực sự khiến việc định giá chính xác các tài sản rủi ro trở nên dễ dàng hơn hay không. Và chủ đề này vẫn đang tiếp tục được bàn cãi. Dải dự báo vẫn rất rộng bởi xác định chuẩn xác giá trị các khoản nợ có thế chấp tại các mức rủi ro khác nhau thực sự là một công việc rất phức tạp.

Bất ổn là đặc tính sắc bén nhất của các khoản vốn sở hữu rủi ro cao đối với các nghĩa vụ nợ có thế chấp, thường được gọi là “chất độc hóa học.” (Khi các khoản nợ có độ rủi ro rất cao, chúng thường được xem như khoản vốn chủ sở hữu.) Bài học từ CDOs và vay dưới chuẩn cho thấy, chứng khoán hóa không đảm bảo thông tin hoàn hảo về các khoản thua lỗ tín dụng.

Tuy nhiên, chứng khoán hóa tài sản thế chấp có khả năng khai thác các tài sản thế chấp chuẩn hóa, góp phần cải thiện tính thanh khoản và mang lại khả năng định giá tốt hơn. Rủi ro được đánh giá thông qua chứng khoán hóa tốt hơn so với việc chỉ dựa vào thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và các cổ đông của ngân hàng. Cơ quan chức năng vẫn là những người ngoài cuộc và khó lòng quan sát chuẩn xác rủi ro trong các hoạt động cho vay của ngân hàng. Hơn nữa, các bằng chứng thực nghiệm từ khủng hoảng tài chính châu Á cũng cho thấy sở hữu nhà nước tại các ngân hàng thương mại không có nhiều tác động tới việc ngăn chặn các khoản vay có độ rủi ro cao và được xác định dưới giá trị.

Chứng khoán hóa có giúp giải quyết rủi ro vay nợ bất động sản?

Các Chính phủ trên thế giới thường áp dụng ba giải pháp cơ bản để xử lý xung đột trong hoạt động cho vay của ngân hàng: ban hành các qui định về nghiệp vụ, đại chúng sở hữu ngân hàng, và chứng khoán hóa tài sản cầm cố. Một giải pháp thứ tư, theo cách tiếp cận không có sự can thiệp của chính phủ, trong định giá nợ và chuyển giao rủi ro là bán bảo hiểm với tình huống vỡ nợ tín dụng. Thị trường phái sinh thực hiện chức năng này.

Hoán đổi vỡ nợ tín dụng là sản phẩm được sử dụng với tỷ trọng nổi bật trong nhóm sản phẩm tài chính phái sinh với mục tiêu này. Một thị trường bảo hiểm vỡ nợ tín dụng đã được hình thành tại Hoa Kỳ. Cuối năm 2006, thị trường này tăng trưởng đến mức kinh nghạc với giá trị đạt 20.000 tỷ đô-la. Hoàn toàn tương phản, giá trị của thị trường các nghĩa vụ nợ có đảm bảo (CDO), cùng thời điểm đó, ước tính vào khoảng 2.000 tỷ đô-la. Khoảng cách là rất lớn và sản phẩm hoán đổi thống lĩnh thị trường. Bởi vậy, có thể cho rằng các sản phẩm phái sinh rất hữu ích trong việc cung cấp thông tin hỗ trợ giải quyết vấn đề định giá rủi ro.

Các ngân hàng châu Á không làm theo cách này. Họ bằng lòng với việc lẳng lặng nắm giữ các khoản tín dụng nhà ở có lãi suất biến động. Ưu điểm của phương pháp này là dễ dàng hạch toán tài sản phù hợp với nguồn vốn. Tài sản thế chấp của ngân hàng phần đông là các công cụ cho phép điều chỉnh lãi suất ngắn hạn, rất hoàn hảo để phòng ngừa rủi ro trong trường hợp lãi suất tăng, trong hoàn cảnh, nguồn vốn, với các ngân hàng, là các khoản tiền gửi. Tuy nhiên, những người đi vay không được bảo vệ trước những thay đổi lãi suất.

Tại Singapore, các tài sản thế chấp có thể điều chỉnh lãi suất ngắn hạn được coi là “ngỗng để trứng vàng”- một trong các tài sản sinh lợi nhiều nhất và rủi ro tháp nhất trong bảng cân đối kế toán của các ngân hàng thương mại và công ty tài chính. Ngân hàng không có nhu cầu chứng khoán hóa các khoản vay này bởi rủi ro, trên thực tế, đã được chuyển sang những người đi vay. Thậm chí, cách làm này còn được áp dụng với các khoản vay nhà ở có lãi suất cố định, khi mà mức lãi suất chỉ được duy trì với các thời hạn ba năm. Sau thời hạn đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh. Các khoản thế chấp ngắn hạn không những mang lại ít rủi ro cho ngân hàng mà còn có lợi nhuận cao. Chúng không tạo ra chi phí cho việc phòng hộ rủi ro hay chứng khoán hóa. Đây là một lý do quan trọng để các ngân hàng châu Á đặt câu hỏi “hệ thống của chúng tôi an toàn, vậy tại sao phải điều chỉnh?”

Nguồn : Báo Điện Tử Đảng Cộng Sản Việt Nam

Saga App

Saga App