© SAGA- saga.vn, 24/12/2007. Ngày 05/12/2007 vừa qua, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết về Đề án giá đất mới tại Hà Nội năm 2008. Theo báo cáo, khung giá đất mới tại Hà Nội và các vùng lân cận trong năm 2008 sẽ tăng trung bình từ 20% tới 50% so với năm 2007. Cụ thể:

- Khu vực nội thành:
+ Khu đô thị thuộc các quận nội thành: 2.500.000 đến 67.500.000 đ/m2
+ Thị trấn: 1.500.000 đến 16.000.000 đ/m2
+ Khu dân cư nông thôn: 120.000 đến 2.250.000 đ/m2
+ Khu vực quy hoạch đô thị tại các xã ngoại thành được xác định cho từng trường hợp cụ thể.

- Đất nông nghiệp:
+ Đất nông nghiệp thuộc các quận nội thành: 252.000 đ/m2
+ Đất nông nghiệp thuộc huyện Từ Liên giáp địa giới hành chính các quận nội thành đến bờ sông Nhuệ xác định mức giá chung không phân biệt mục đích sử dụng
+ Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản trên địa bàn các xã còn lại thuộc huyện Từ Liêm và các huyện ngoài thành còn lại:84.000 đến 162.000 đ/m2
+ Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm: 78.000 đến 789.600 đ/m2
+ Đất sản xuất phi nông nghiệp nội đô: 987.000 đến 36.000.000 đ/m2
+ Đất sản xuât phi nông nghiệp nông thôn: 90.000 đến 1.150.000 đ/m2

Đề án giá đất mới này đã và đang làm xôn xao dư luận và thu hút được sự quan tâm không những của giới đầu tư bất động sản mà còn của cả người dân bởi những ảnh hưởng của nó tới thị trường nhà đất và giá cả vào năm tới.

Nhà nước có bị tác động?

Trong những năm qua, việc giải phóng mặt bằng luôn gặp phải sự phản ứng tiêu cực của người dân với lý do giá đền bù quá thấp. Điều này đã làm cản trở về mặt tiến độ đối với những dự án quy hoạch ở tầm vĩ mô của Nhà nước, đặc biệt là trong khu vực nội thành. Khung giá đất mới này có thể làm giảm độ nóng về ý kiến của người dân trong giải phóng mặt bằng, từ đó, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Thế nhưng tính hai mặt của vấn đề này là ở chỗ số tiền đền bù cho công tác giải phóng mặt bằng của Nhà nước tăng vọt có thể sẽ làm tốc độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chậm lại, đặc biệt là ở những vùng giáp ranh trong khi cơ sở hạ tầng đang là yêu cầu cấp bách ở những vùng này.

Một vấn đề nữa cần phải nói đến đó là việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) và thu tiền thuế đất. Thực tế công tác cấp giấy CNQSDĐ trong các năm qua luôn không đạt kế hoạch đề ra. Năm 2007, có 65.000 trường hợp đã được cấp giấy CNQSDĐ nhưng chưa hoặc không tới nhận trong đó nhiều trường hợp không có đủ tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Cũng trong năm 2007, Nhà nước đã phải cho nợ tới 100 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất và chịu một khoản thất thu thuế tương đối lớn. Vậy thì khi áp dụng đề án giá đất mới này, Nhà nước có thể không những tiếp tục phải cho nợ thuế sử dụng đất mà còn sẽ làm chậm lại tốc độ cấp giấy CNQSDĐ.

Nhà đầu tư và người dân nói gì?

Đối với doanh nghiệp, trước khi thực hiện các công trình xây dựng, gánh nặng về vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng là rất căng thẳng và thực tế đã có những công trình bị chững lại một thời gian khá dài tại khâu này. Mặt khác, do tất cả mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay hoạt động sinh hoạt thường ngày của người dân đều phải gắn với đất đai, nhà cửa, mà để có được quyền sử dụng đất , ngoài khoản chi phí ban đầu rất lớn họ còn phải trả thêm khoản thuế đất hàng năm với căn cứ tính thuế là diện tích nhà, diện tích đất; giá tính thuế là giá mỗi mét vuông cho từng hạng nhà, hạng đất và thuế suất. Vì vậy, khi áp dụng khung giá đất mới, không những sẽ gây khó khăn hơn cho doanh nghiệp trong việc giải phóng mặt bằng mà còn khiến chi phí sử dụng đất sẽ tăng khoảng 30% so với năm 2007, làm giá thành các công trình tăng 15-20%. Chẳng hạn như một khu đô thị mới, nếu chi phí sử dụng đất năm 2007 là 1.800 tỷ thì sang tới năm 2008 sẽ lên tới 2.400 tỷ. Sự gia tăng của giá thành công trình khiến giá/đơn vị sử dụng đất gia tăng, từ đó làm giá nhà đất của dự án tăng tương ứng. Và người gánh chịu hậu quả của sự gia tăng này cuối cùng vẫn là những người dân sử dụng các công trình đó.

Mặt khác, việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với sự tăng lên của mặt bằng giá thị trường. Thực tế trong 2 năm qua, giá thị trường thay đổi liên tục nhưng khung giá đất vẫn không có sự điều chỉnh hợp lý. Cho tới nay, khi mà các cảnh báo về chỉ số giá tiêu dùng có thể lên tới 2 con số đang cận kề thì việc tăng khung giá đất một cách đột ngột đã khiến nhiều người bất ngờ và lo lăng về sự cộng hưởng của hai yếu tố này có thể tiếp tục đẩy giá cả leo thang, và rồi người dân vẫn là người chịu thiệt nhất. Có nhiều ý kiến cho rằng Nhà nước nên sử dụng công cụ thuế bằng cách hạ thuế suất thuế nhà đất để giảm áp lực cho người dân. Nhưng khi áp dụng khung giá đất mới này, chính bản thân Ngân sách Nhà nước cũng đứng trước nguy cơ gia tăng thất thu thuế thì liệu Nhà nước có chấp nhận giảm thuế?

Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã đóng băng một khoảng thời gian khá dài và chỉ vừa mới khởi sắc trở lại vào năm 2007. Khi khung giá đất mới bắt đầu được áp dụng vào ngày 01/01/2008, thị trường bất động sản có đóng băng trở lại không? Một câu hỏi sẽ sớm có câu trả lời.