© SAGA- saga.vn, 24/12/2007. Thời điểm cuối năm 2007 ghi nhận liên tiếp báo cáo lỗ, tái cấu trúc tín dụng của các đại thụ tài chính quốc tế. Khủng hoảng tín dụng và sụt giảm nghiêm trọng tính thanh khoản trên thị trường Hoa Ky, có tác động rộng rãi tới cả châu Âu và châu Á, có một nguyên nhân quan trọng phát sinh từ biến động của thị trường bất động sản.

Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2007 nổi bật với không khí giao dịch sôi động và mức giá nhà đất, căn hộ chưng cư cao cấp tăng vọt. Đâu đó cũng xảy ra chuyện về định nghĩa “cao cấp”, nhiều ý kiến về mức giá bất động sản trên trời gây khó khăn cho kinh doanh và hình thành bong bóng bất động sản… nhưng xu thế của thị trường vẫn là nỗ lực để được đóng tiền “thành ý” tại nhiều dự án đang hình thành. Câu chuyện vẫn chưa kết thúc, và trong lúc chào đón một năm mới thành công và thịnh vượng, hãy cùng nhìn lại một năm của thị trường bất động sản.

Chuyện cuối Đông 2006...

Nhớ lại vào thời điểm chuyển giao từ năm 2006 sang năm 2007, trên các mặt báo thường có dòng chữ lớn:”Liệu thị trường bất động sản 2007 có “ấm” lên không?”. Quả thật trải qua hai năm “đóng băng” khá “lạnh”( 2005 và 2006), thì cả những nhà đầu tư và nhiều khách hàng đến với thị trường Bất động sản cũng mong ngóng có sự khởi sắc cho thị trường này khi năm mới 2007 đến.

Người bán và người mua bất động sản có đầy đủ lí do để tin vào một thị trường nhà đất sang năm mới sẽ sôi động hơn. Niềm tin đó là kết quả từ những sự kiện như: Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới, Hoa Kỳ thông qua Quy chế bình thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam, Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam năm 2007 là rất lớn. Thị trường Bất động sản theo đó cũng sẽ thu hút thêm nhiều nguồn vốn từ nước ngoài.

Không chỉ vậy, năm 2006, thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư. Đã không ít nhà đầu tư chứng khoán muốn chuyển khoản tiền mạo hiểm của mình sang đầu cơ nhà đất tích trữ. Các chính sách “mở” cho phép Việt Kiều về mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần củng cố cho niềm tin đó.

Và 2007 đất Việt khởi màu: Quả thật quý I/2207 thị trường bất động sản bắt đầu sôi động.

Rất nhiều trung tâm môi giới bất động sản đã ghi nhận những báo cáo giao dịch sáng sủa hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1. Nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Tình trạng “dền dứ” giữa người mua và người bán giảm hẳn. Rất nhiều người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán.

Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng và việc sở hữu “đứt” một văn phòng là phương pháp tiết kiệm hơn rất nhiều.

Đối tượng của thị trường bất động sản còn là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của chính phủ. Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD.

Cầu nhà đất tăng thật sự, người ta không chỉ cần đất mà còn có khả năng chi trả với mức giá cao, điều đó giải thích phần nào “băng tan” nhưng giá nhà đất không hề giảm, đặc biệt là những căn hộ cao cấp, những khu nhà văn phòng ở gần các khu đô thị mới đắt khách nước ngoài. Giá các căn hộ chung cư đã tăng dần từ 6-8 triệu đồng /1m¬2 lên tới 10-13 triệu đồng/1m2. Và hoàn toàn không chủ căn hộ nào chịu bán với giá thấp hơn mức này.

Không chỉ đắt khách mà thị trường còn dồi dào rất nhiều những dự án đầu tư mới. Như khu đô thị An Khánh do Vinaconex đầu tư, kéo thêm cả nhà đầu tư Hàn Quốc bỏ vốn, nâng mức đầu tư lên tới 2 tỉ USD. Những khu đô thị, cao ốc nhà ở chưa xây dựng xong thì đã chật kín danh sách đăng kí và nộp đặt cọc.

Sang tới quý II năm 2007 thì thị trường bất động sản “sốt” thật sự.

Giá nhà đất tăng đến chóng mặt, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. Các vụ giao dịch mua nhà tăng giá trị từ dưới 3 tỷ đồng lên tới 5-6 tỷ đồng. Nhưng người mua vẫn tiếp tục đổ xô mua, phần nào là do tâm lý sợ rằng không mua giờ mai còn tăng nữa. Chỗ này giá tăng thì chỗ khác giá đất cũng phải tăng theo. Và người mua vẫn chi trả được thì giá vẫn cứ tăng.

Tại Sài Gòn chẳng hạn, chỉ nội trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) đã tăng từ 5,5-6 triệu đồng/1m2 lên tới 10-11 triệu đồng/1m2. Còn ở Hà Nội, khu vực “đắc địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% là các khu chung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy – Từ Liêm.

Nhiều chuyên gia đã đưa ra nhận định rằng thị trường Bất động sản sẽ còn sốt tiếp cho tới khi nguồn cung trên thị trường trở nên dồi dào hơn. Vì căn bản trong những năm đóng băng vừa qua, những dự án đầu tư luôn trong tình trạng “cầm chừng”, “xem động tĩnh”. Do đó đến khi đồng tiền nhàn rỗi trong dân chúng được đem ra sử dụng thì cầu tăng và cung lại thiếu.

Vấn đề “sốt giá” trên thị trường Bất động sản, lại trở thành một rắc rối cho các dự án xây dựng các khu chung cư cho những người nghèo, và người thu nhập thấp, của chính phủ.

Nhưng cơn sốt đó nhanh chóng xẹp xuống do người mua nhạy cảm với các tin tức về bong bóng giá, đã có lựa chọn ngừng mua và chờ đợi. Giải thích cho hiện tượng “mau nóng chóng nguội” này, nhiều người đã cho lý do nằm ở cú khích nhanh và mạnh từ thị trường chứng khoán, rồi giá chứng khoán rớt thì giá nhà cũng rớt. Nhưng thực tế cho thấy, giá nhà có giảm thì cũng không thấm vào đâu so với đợt tăng giá trong mấy tháng đầu năm. Giá nhà đất do đó vẫn cao hơn hẳn lúc đầu năm.

Hơn nữa, dù nhìn chung giá trên thị trường Bất động sản giảm, nhưng giá tại những khu vực đắc địa vẫn tiếp tục tăng. Những khu chung cư cao cấp được đánh giá là chất lượng dịch vụ hơn hẳn như The Manor, Golden Westlake, hay Pacific Palace,v..v thì giá không hề giảm mà vẫn tăng theo đơn vị USD.

Song cơn sốt giá đất không hoàn toàn chỉ có tác động tiêu cực mà mặt khác cũng có những tác động tích cực thúc đẩy các dự án phát triển Bất động sản nhanh chóng hoàn thành cũng như khuyến khích những nhà đầu tư Bất động sản tham gia vào nhiều dự án khác.

Thị trường Bất động sản trở về với giá trị thực.

Thị trường chứng khoán giảm nhiệt, thị trường Bất động sản trở về với giá trị thực. Đó là câu chuyện nhà đất vào đầu quý III/2007. Giá nhà đất bình ổn trở lại, nhưng người ta cũng nhận ra mức giá cao do cơn sốt quý I và II đem lại từ cú hích của thị trường chứng khoán, nay đã trở về với giá trị thực của nó.

Nhưng câu chuyện này chỉ diễn ra trong khoảng 2 tháng từ đầu tháng 7 đến cuối tháng 8. Thị trường chứng khoán tan đi bong bóng và trở về đúng giá, lạm phát tăng cao khiến tiền tiết kiệm không mang lại nhiều lợi nhuận, dân chúng chuyển nguồn vốn nhàn rỗi của mình sang Bất động sản.

Nhưng đợt tăng giá mới của thị trường Bất động sản cuối quý III này lại tập trung vào những khu chung cư cao cấp có vị trí đẹp và được đánh giá cao về mặt dịch vụ. Giá tăng không đột ngột như trước nhưng liên tục đã chứng tỏ tính ổn định hơn của thị trường Bất động sản so với thị trường Chứng khoán.

Những cơn sốt đất cục bộ bắt đầu làm đau đầu những nhà quản lý. Các nhà quản lý nhận ra rằng, cơn sốt nhà đất cục bộ xảy ra phần nào là do quy hoạch chưa đồng đều, chính sách quy hoạch đô thị chưa phù hợp, chủ yếu vẫn là cách mở rộng đô thị theo kiểu “vết dầu loang”. Chính điều này đã làm giá đất trở nên không hợp lý ở cả khu ngoại thành và nội thành. Giá nhà đất nội thành tăng thì nhất định giá Bất động sản ở khu ngoại thành cũng không thể giảm. Không chỉ vậy, chính sách thuế đã trở nên lạc hậu không thể ngăn được những trường hợp đầu cơ nhà đất, gây nên các cơn sốt ảo. Điều này đặt ra yêu cầu cho các nhà quản lý cần minh bạch hóa thị trường Bất động sản, để vừa có thể thấy rõ được nguồn cung Bất động sản hiện nay ra sao, và nguồn cầu không chính thức (chiếm 80% thị trường) thực sự ở mức nào?.

Và hành lang pháp lý cho thị trường Bất động sản ngày càng trở nên rõ ràng, hợp lý như Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Đăng ký Bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt Kiều mua nhà…đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực. Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về sự bùng nổ thị trường Bất động sản vào quý cuối cùng trong năm 2007.

Bất động sản không ngừng tăng giá

Sốt Bất động sản quả thực không thể chấm dứt cho tới khi nào cung đủ cầu. Thực tế là dù các dự án trên giấy tờ là rất nhiều nhưng đã hoàn thành và đi vào ổn định thì lại không đủ đối với nhu cầu của cả người dân, và những nhà đầu tư kinh doanh khác. Các khu đô thị mới cao cấp còn ở trong tình trạng dở dang và nhiều khu đất vẫn trống.

Hơn nữa, lạm phát nảy sinh từ nhiều mặt hàng dành cho thi công xây dựng như sắt thép, xi măng, xăng dầu đội giá, nhân công tăng v..v đã khiến cho giá các khu nhà ở cao cấp trở nên đắt đỏ hơn. Trước kia giá khởi điểm mua những khu này chỉ vào khoảng 5-6 triệu đồng/m2 thì nay do lạm phát và tiền đầu tư tăng mà các chủ đầu tư đã tăng giá lên tới 17-18 triệu đồng/m2 giá gốc.

Dự đoán sang năm 2008, nếu theo kế hoạch của HĐND TP Hà Nội thì chỉ riêng thị trường Bất động sản tại đây đã tăng thêm 20%. Và như vậy, năm 2008 tới thị trường Bất động sản vẫn leo thang. Nhưng song song với điều này thì các dự án xây dựng phát triển Bất động sản cũng sẽ nhân lên rất nhiều, và 2008 sẽ đón đợi nhiều tòa nhà “chọc trời” hơn, cũng như nhưng khu đô thị mới hiện đại hơn đáp ứng được nhu cầu của người dân, cũng như thu hút được ngày càng nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam.

Quả thật 2007 đã ghi dấu một năm “băng tan” và “lên sắc”, “lên sốt” cho thị trường Bất động sản Việt Nam.

========
Bài viết www.saga.vn hợp tác Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam
========