Khi thị trường chứng khoán trở nên khó dự báo, bớt hấp dẫn cũng là lúc nguồn lực đầu tư tìm lại nguồn cảm hứng cũ: thị trường bất động sản.

"Sốt"

Trong khi các tranh cãi về định nghĩa “cao cấp” của các khu chung cư, các dự án mới còn chưa kịp ngã ngũ, dòng tiền đổ về vùng trũng bất động sản (từ được một vài bài báo gần đây thường dùng) ngày một nhiều hơn.

Từ giữa tháng 10/2007, người ta đã chen nhau mua căn hộ cao cấp có giá 200.000 USD tại khu Vista. Bất chấp mức giá cao ngất, hình ảnh được mô tả trên các báo là chen lấn, giành chỗ xếp hàng đặt mua từ sáng sớm. Cần lưu ý là ngày 19/10 chỉ là thời điểm The Vista khai trương căn hộ mẫu tại số 628C Xa Lộ Hà Nội, phường An Phú, quận 2. Tổng thể khu căn hộ Vista dự kiến hoàn thành vào năm 2011.

The Vista là khu căn hộ hiện đại bao gồm 750 căn có giá bán trung bình 1.600 USD/m2. Toàn dự án có diện tích 23.000 m2, bao gồm khu nhà ở và các công trình công cộng, tọa lạc tại phường An Phú, quận 2, cách trung tâm TP HCM 4-6 km. Ảnh: theo dothi.net

The Vista không độc diễn. Tác giả Vũ Lê trên VnExpress, ngày 24/10/2007, ghi lại cảnh tranh một suất đóng tiền “thành ý” giành quyền bốc thăm mua căn hộ Sky Garden 3, thuộc khu Phú Mỹ Hưng. Tương tự The Vista, dự án  cung cấp trên 1.700 căn hộ này sẽ khởi công đầu năm 2008  và dự kiến giao nhà trong quý III năm 2010.

Khoản tiền 200 triệu đồng “thành ý” không phải phí đặt cọc mua, sẽ được hoàn lại cho khách hàng và được trả lãi suất ngân hàng. 1.000 người đóng tiền đầu tiên sẽ được chọn tham gia bốc thăm mua 350 căn hộ Sky Garden 3 của Công ty Phú Mỹ Hưng. Dự kiến đợt bốc thăm diễn ra ngày 4/11. Tuy nhiên, do nhu cầu quá lớn nên dù đã đóng tiền "thành ý", nhiều khả năng vẫn không tranh được vào top 1.000 khách hàng. Đại diện Công ty Phú Mỹ Hưng cho biết, số khách hàng còn lại, nếu có nhu cầu, có thể đăng ký mua nhà đợt 2 vào tháng 12.

Không chỉ đất và nhà ở cháy hàng, giá thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh cũng trở nên nóng bỏng. Thống kê của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam cho thấy, thị trường văn phòng ở Hà Nội kể từ đầu quý 3/2007 đến nay luôn trong tình trạng “cháy hàng”. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B vẫn ở mức cao, đạt 99,7%. Riêng các cao ốc hạng A mới, gồm: Pacific Place và Opera Business Centre đã cho thuê 100%. Trong khi đó, cầu về văn phòng hạng A vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia, sự mở rộng văn phòng của các công ty Việt Nam (TBKTVN, 16/11/2007).

Theo kế hoạch, quý 4/2007, Hà Nội sẽ có 2 dự án văn phòng hạng B đi vào hoạt động, gồm dự án toà nhà Kinh Đô (phố Lò Đúc) và toà nhà số 9 Đào Duy Anh (11.000m2 văn phòng tại mỗi dự án). Ở phân khúc văn phòng hạng B sẽ có thêm 2 dự án mới là Viet Tower (số 1 phố Thái Hà với 13.000m2 văn phòng) và Sun City (phố Hai Bà Trưng với khoảng 6.000m2 văn phòng). Tuy nhiên, với tổng diện tích mới dự kiến đưa vào sử dụng trong quý 4/2007 chưa đầy 30.000 m2 thì cũng chỉ đáp ứng được một phần nhỏ so với nhu cầu thực tế hiện nay.

Nguyên nhân gây “sốt”

Tác giả Hoàng Thục (TBKTVN) ghi nhận 3 nguyên nhân gây sốt trên thị trường bất động sản.

Thứ nhất, do tác động của thị trường chứng khoán. Chỉ số giá chứng khoán sau khi từ mức đáy 883,9 điểm vào ngày 6/8/2007 đã “phi mã” lên trên 1.100 điểm vào ngày 3/10/2007, sau đó diễn biến theo hình “răng cưa”, để xuống dưới 1.100 điểm từ ngày 18/10/2007; các nhà đầu tư nước ngoài đã đẩy mạnh bán ra, giảm lượng mua vào, nhiều quỹ đầu tư đã đạt lợi nhuận cao trong hơn một tháng qua, trong khi đó đối với một số mã chứng khoán hoặc là đã hết “room”, hoặc không còn khả năng tăng giá, nhiều quỹ “nằm phục” dành vốn để chờ các đợt IPO của các “đại gia”, đồng thời đang có ý định chuyển dòng vốn đầu tư sang thị trường bất động sản.

Thứ hai, do nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng cao. Một năm, dân số Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người; tạm tính mỗi người bình quân khoảng 9-10 m2, thì nhu cầu diện tích đất ở cũng lên đến hàng chục triệu mét vuông, trong khi mỗi năm mới tạo ra được trên một nửa. Nhu cầu còn tăng “kép”, bởi thu nhập của một bộ phận dân cư cao lên nhanh chóng.

Giành chỗ đóng tiền "thành ý". Ảnh: Vũ Lê, VnExpress

Thứ ba, do chính sách về mua nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài đang có triển vọng thông thoáng hơn, cũng tạo ra cho các nhà đầu tư, đầu cơ “ôm lõng” cơ hội này.

Liệu có “sốc”?

Các liệu pháp hạ nhiệt như tăng thêm cung, tăng cường công tác quản lý nhà nước với thị trường bất động sản có thể chưa mang lại hiệu quả ngay. Nhưng kết luận của thanh tra của Sở xây dựng Tp. HCM liệu có thể gây sốc cho các dự án chung cư?

Vũ Lê có ghi lại trao đổi giữa VnExpress, chiều 15/11/2007, với Giám đốc sở Xây dựng Tp. HCM, ông Nguyễn Văn Dũng. Ông Giám đốc sở xác nhận: các chủ đầu tư The Vista, Sky Garden, Blue Diamond đã vi phạm điều 39 Luật Nhà ở và buộc phải hoàn tiền cho khách hàng. Sở đã có công văn khẩn báo cáo cho Bộ Xây dựng kết luận đưa ra sau khi tiến hành thanh kiểm tra một số dự án chung cư cao cấp gây sốt tại TP HCM trong thời gian qua.

Theo điều 39 luật Nhà ở: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng". Do đó, dự án chỉ mới là đất trống mà chủ đầu tư rao bán công khai là vi phạm luật pháp.

Sở Xây dựng đã khuyến cáo các chủ đầu tư về việc vi phạm luật Nhà ở Việt Nam, đồng thời buộc các đơn vị này phải trả lại tiền ứng trước cho khách hàng. Thống kê sơ bộ của VnExpress, ước tính trên số căn hộ được bán, số người đóng tiền đặt cọc hoặc "thành ý" mua nhà... khoảng hơn 536 tỷ đồng đã được chủ đầu tư dự án The Vista, Sky Garden, Blue Diamond thu của khách hàng. Số tiền này phải được trả lại toàn bộ cho khách.

Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết thêm, Sở đã gửi công văn đến các chủ đầu tư có sai phạm trong thời gian qua, đề nghị khắc phục và cam kết không tái phạm. "Trong trường hợp các đơn vị này không chấp hành, giải pháp mạnh hơn sẽ là truy tố trước pháp luật. Sở đã chỉ đạo các quận huyện giám sát chặt địa bàn, tránh để xảy ra tình trạng buôn bán nhà trên giấy hoặc thu tiền sai luật.

Sở Xây dựng cũng kiên quyết buộc, trong trường hợp ngay cả khi các chủ đầu tư giải thích không thu tiền mà do khách hàng tự nguyện đóng tiền giữ chỗ; chủ đầu tư cũng phải hoàn trả lại cho người dân.

Cuối tháng 10, trước tình hình một số chủ đầu tư dự án nhà ở tại TPHCM tổ chức bán các căn hộ chung cư cao cấp tạo ra những cơn sốt chen lấn mua bán, Bộ Xây dựng đã có công văn đề nghị UBND thành phố kiểm tra thực tế dựa vào luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản.

Tuần trước, UBND TP HCM đã chỉ đạo xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm để bảo vệ quyền lợi của người mua, ngăn ngừa hiện tượng lợi dụng cơn sốt gây bất ổn thị trường để trục lợi bất chính. Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, việc rao bán căn hộ các dự án chung cư cao cấp như The Vista, Sky Garden 3,...  trong tháng 9, 10, đã tác động tiêu cực đến giá nhà đất trên thị trường địa ốc TP HCM.