© www.saga.vn | Thị trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn nhiều lý do dễ hình thành bong bóng. Trước tiên phải kể đến tâm lý chung của người dân Á Đông là mong muốn sở hữu nhà, đất ngay khi bắt đầu có tích lũy tài sản. Bất động sản có đặc tính vừa là tài sản cất trữ của cải, vừa là khoản đầu tư chắc chắn sinh lời trong dài hạn. Bởi vậy, thường khi có kỳ vọng lạc quan vào tương lai, người dân sẽ bỏ tiền vào bất động sản với hai nguồn huy động: tự tiết kiệm và vay nợ. Mức độ rủi ro với các khoản đầu tư bất động sản tùy thuộc rất nhiều vào tỷ lệ nguồn vốn tự có và đi vay.

Mặc dù nhiều chương trình tín dụng bất động sản được chào bán đã đẩy tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng giá trị các khoản cho vay của nhiều ngân hàng thương mại lên tới 30-40% trong năm 2008. Có tỷ lệ dư nợ bất động sản vượt trên mức cảnh báo 30% của NHNN nhưng trái ngược với hiệu ứng tiêu cực mà các khoản cho vay đầu tư chứng khoán gây ra với hệ thống ngân hàng khi các chỉ số chứng khoán Việt Nam liên tụt sụt giảm vài chục phần trăm, hoàn cảnh kinh tế khó khăn có tạo ra làn sóng giảm giá mạnh bất động sản nhưng đi kèm với đó tính thanh khoản rất thấp. Hiện tượng này chúng tôi gọi là "đóng băng ở giá cao.''

Những người bán sử dụng nguồn tiền tích lũy để đầu tư vào bất động sản sẵn sàng chuyển mục tiêu từ đầu tư ngắn hạn sang tiêu dùng và đầu tư dài hạn. Người có nhu cầu nhà ở và có khả năng thanh toán chờ đợi cơ hội mua với giá thấp với những người buộc phải bán bất động sản để thực hiện nghĩa vụ tín dụng. Bản thân những người thuộc nhóm phải bán bất động sản cũng có nỗ lực cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm bớt những tài sản rủi ro cao như chứng khoán, vàng, hay ngoại tệ và để có thể giữ lại bất động sản-khoản đầu tư chắc chắn có giá trị sử dụng. Như vậy, quả bong bóng bất động sản của Việt Nam liên tục được thổi cho to hơn, và vẫn chưa xuất hiện dấu hiệu kích nổ.

Ngày 26/9/2008, một mẩu tin nhỏ, đăng khiêm tốn trên báo điện tử Lao động, có nội dung "Ngày 25/9, Coldwell Banker - tập đoàn bất động sản số 1 của Mỹ, đồng thời là số 1 thế giới, doanh thu năm 2007 là 265 tỉ USD - đã họp báo ra mắt tại thị trường bất động sản Việt Nam.'' Câu hỏi đặt ra, quả bong bóng bất động sản đã đủ lớn để các cá mập tài chính quốc tế quan tâm?

Trước tiên, Coldwell Banker là ai, và liên quan thế nào tới hệ thống các cá mập tài chính? Coldwell Banker thành lập năm 1906, tức đã có lịch sử kinh doanh trên 100 năm. Định chế này có 3.600 văn phòng và hơn 100.000 nhân sự bán hàng chuyên nghiệp tại 47 quốc gia và vùng lãnh thổ. Công ty nắm quyền kiểm soát Coldwell Banker là Realogy Corporation, cũng là một công ty bất động sản được thành lập năm 2005 sau việc chia tách thành 4 đơn vị kinh doanh của tập đoàn Cendant vào ngày 23/10. Nếu tiếp tục đi ngược thời gian để tìm hiểu về Cedant, sẽ thấy quan hệ sở hữu nhằng nhịt giữa các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư, và kinh doanh bất động sản...

Trên website của công ty, Coldwell Banker giới thiệu một danh sách khách hàng VIP cực kỳ ấn tượng với những tên tuổi hàng đầu thế giới: Dana Andrews, Boris Becker, Mariah Carey, Leonardo Dicaprio, Julie Andrews, Raymon Floyd, Gerald Ford, Malcom Forbes, John F. Kenedy, John Lennon, Guy Lombardo, Jenifer Lopes, Madonna, Yoko One, Ronal Reagan, John D. Rockefeller, Franklin D. Roosevelt, Edmund De Rothschild, Sylvester Stallone, Sharon Stone, Andrew Lloyd, Webber Bruce Weber... và nhiều người khác. Cái tên Rhonda Rochschild có trong danh sách những đại diện bán hàng tốt nhất của Coldwell.

Liệu có điều gì đáng giá tại Realogy Corporation? Người nắm phần sở hữu lớn tại tại tập đoàn bất động sản này là tỷ phú Do Thái Leon Black, người sáng lập Apollo Management LP năm 1990, và nằm trong Top 100 nhân vật có ảnh hưởng nhất thế giới do tạp chí Forbes bình chọn. Leon Black có 13 năm gắn bó với ngân hàng đầu tư Drexel Burnham Lambert. Ngay sau khi ngân hàng này phá sản vào năm 1990, Black lập công ty quản lý quỹ tư nhân Apollo Management với sự bảo trợ của Credit Lyonnais, quản lý hơn 20 tỷ USD, và chuyên thực hiện các khoản đầu tư vốn cổ phần cá nhân, thâu tóm công ty. Từ khi vận hành công ty đầu tư riêng, dấu hiệu về mối quan hệ giữa Black và các gia tộc ngân hàng xuất hiện nhiều hơn.

Năm 1996, trước những thành công liên tiếp của Black, nhiều nhà đầu tư phố Uôn lên tiếng cáo buộc Leon Black đã sử dụng thông tin nội gián có được từ thời còn làm việc tại Drexel để thu lợi khổng lồ từ việc mua và bán lại các khoản nợ xấu của các công ty vốn là có quan hệ với Drexel. Đây được xem là hành vi gian lận, trái pháp luật. Black nhảy dựng lên trước những cáo buộc này và ngay lập tức chối bỏ ``những thông tin vô nghĩa'' đó. Trên Business Week, số ra ngày 29/7/1996, có một tiếng nói bảo vệ Black. Wilbur L. Ross Jr., giám đốc điều hành của Rothschild Inc., cho rằng, năm năm là đủ dài để những thông tin có từ thời Drexel không còn giá trị sử dụng như thông tin nội gián. Do Black đã mua lại toàn bộ danh mục đầu tư của Executive Life ở mức đáy của thị trường, "nếu điều đó có thực sự xảy đến [khoản lợi nhuận cực lớn dành cho Apollo], thì ông ấy [Leon Black] cũng đã không làm bất kỳ điều gì [sử dụng thông tin nội gián],'' Ross phát biểu.[1] Black cho biết, thương vụ Executive Life có mức lợi suất 40%.

Tháng 1/2002, Cheryl G. Gordon cựu giám đốc điều hành của Rothschild North America và CEO của Rothschild Asset Management Inc. gia nhập Apollo Management như một cổ đông chính. Bà Gordon đã có 6 năm làm việc tại Rothschild Asset Management cho tới khi xin nghỉ để chăm sóc chồng vào tháng 4/2000. Trong thời gian làm việc tại Rothschild, Gordon đảm trách các thương vụ quản lý tài sản, đầu tư mạo hiểm và đầu tư vốn cổ phần cá nhân. Gordon từng nắm giữ nhiều vị trí quan trọng như giám đốc Rothschild Asset Management B.V. (công ty kiểm soát hoạt động toàn cầu của gia tộc Rothschild), cũng như các nhánh kinh doanh tại Bắc Mỹ (Rothschild North America), bất động sản (Rothschild Realty) và quản lý tài sản (Rothschild Asset Management). Gordon đồng thời là thành viên quản lý quỹ dự phòng đầu tư chứng khoán qui mô 200 triệu USD của nhà Rothschild (General Partner of the Rothschild Recovery Fund).

Lý giải nào hợp lý cho việc một giám đốc điều hành của Rothschild bảo vệ Leon Black, và rồi một nhân vật cao cấp khác trở thành người trong nhà Apollo? Ngày 10/4/2008, Financial Times đưa tin, Apollo sẽ sớm thực hiện IPO với những chuyển động mau lẹ đáng kinh ngạc trong việc đệ trình hồ sơ lên cơ quan quản lý Hoa Kỳ. Những nguồn tin gần gũi với Apollo cho biết, công ty đầu tư tư nhân này đang khẩn trương làm việc cùng Goldman Sachs và J.P. Morgan để thu xếp khả năng các ngân hàng này nhận bảo lãnh phát hành. Theo tiết lộ của một nhân vật trong công ty, dù Apollo đáp ứng đầy đủ mọi tiêu chuẩn niêm yết, công ty đầu tư vốn cổ phần năng động nhất phố Uôn trong những tháng đầu năm 2008 đã quyết định không niêm yết cổ phiếu của mình trong năm.

Nếu quả thực tồn tại quan hệ khăng khít giữa Coldwell Banker với các nhà ngân hàng quốc tế, liệu có thể tiếp tục kỳ vọng vào khoản lợi nhuận từ đầu tư bất động sản? Cơn bão tín dụng nợ dưới chuẩn đã cuốn sạch cả nghìn tỷ đôla của nước Mỹ, thổi bay vài chục ngân hàng hàng đầu trong nền kinh tế số một thế giới, đẩy hệ thống tài chính toàn cầu vào cuộc chao đảo chưa từng có trong lịch sử.

[1] Phillip L. Zweig, 1996. "Leon Black: Wall street's Dr. No.'' Business Weeek, 29/7/1996.