- IRIC trân trọng gửi tới SAGA Báo cáo Bất động sản nhà ở - Quý II 2008 cùng mong muốn giới thiệu thông tin hữu ích tới cộng đồng kinh doanh văn minh. Chúng tôi rất cảm ơn ý kiến đóng góp của các saganors.

Trong báo cáo này, nhóm Nghiên cứu IRIC đã phân tích diễn tiến của thị trường Nhà ở đến hết Quý II 2008 để đưa ra những đánh giá tóm lược. Báo cáo này là một phần rút gọn của Báo cáo chi tiết Quý II của IRIC. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng liên hệ: info@iric.com.vn

Báo cáo gồm các nội dung chính:

• Thị trường nhà ở Hà Nội – Khó mua khó bán
• Giá giảm tới 35% và chưa có dấu hiệu phục hồi thực sự tuy biên độ không lớn như TP. Hồ Chí Minh.
• Nguyên nhân của sự sụt giảm
• Phân khúc thị trường mua bán nhà ở chịu ảnh hưởng nặng nhất
• Phân khúc căn hộ cho thuê vẫn tốt
• Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn FDI vào Hà Nội
• Cung vẫn thấp hơn cầu – Khả năng phát triển cho tương lai

Thị trường nhà ở Hà Nội: Khó mua & Khó bán

Theo Khảo sát của IRIC tiến hành thông qua thu thập số liệu online và phỏng vấn trực tiếp, Thị trường Nhà ở tại Hà Nội đến hết Quý II trong tình trạng cả người mua và người bán đều dè dặt, giao dịch lẻ tẻ. Tuy nhiên, các phiên giao dịch không thiên về đầu cơ vẫn diễn ra, trong đó tập trung chủ yếu vào các căn hộ có giá trị trên dưới 2 tỷ đồng, vị trí thuận lợi, giấy tờ đầy đủ tính pháp lý, phù hợp với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình khá và có khả năng sử dụng ngay.

Hai mảng đầu tư sôi động trong thời gian trước của Hà Nội là đất dự án và chung cư. Giao dịch mua bán chung cư cao cấp không còn quá sôi động như trước do giá đã bị đẩy lên đến mức đỉnh trong năm 2007. Ngược lại, đất dự án hoặc đất thổ cư, đặc biệt là ở những khu địa phận sắp sáp nhập vào Hà Nội được săn lùng với cường độ cao bất chấp nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Tuy nhiên, với việc mở rộng Hà Nội về phía Tây cùng nghĩa với việc, cơ hội đầu tư được mở rộng, nhiều nhà đầu tư đang trở nên khó tính với ý nghĩ “Có tiền mặt là Vua”. Chờ đợi một mức giá giảm hơn nữa, hoặc cơ hội tốt hơn nữa đang là tâm lý chung của nhiều người có khả năng mua và giữ giá giao dịch.

Địa giới hành chính Hà Nội chính thức mở rộng từ ngày 1-8-2008

Nguồn: Nghị quyết số 15/2008/QH12 về việc điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Hà Nội và một số tỉnh có liên quan do Quốc hội ban hành- Ngày hiệu lực: 01/08/2008

Không gian đô thị Hà Nội được mở rộng qua các năm

Nguồn: IRIC, 2008

Thêm vào đó, sức ép lãi suất tăng cộng với điều khoản vay trở nên chặt chẽ hơn đối với nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc lướt sóng đã gây sức ép phải rút vốn khỏi thị trường, giãn rộng biên độ cung. Tăng cung trong điều kiện tiền mặt khan hiếm đã tạo ra sự đóng băng tương đối về giao dịch mang tính đầu tư.

Ngoài ra, với việc tăng giá thành xây dựng, thị trường đang đối mặt với việc tăng cung nhưng thiếu các sản phẩm thực sự. Nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn trầm trọng khi ngân sách xây dựng tăng và tiến độ dự án bị kéo dài hơn dự định.

Giá giảm tới 35% và chưa có dấu hiệu phục hồi thực sự tuy biến độ không lớn như Tp. Hồ Chí Minh. (Tham khảo thêm số liệu trong Báo cáo Thị trường Nhà ở TP HCM của IRIC).

Những căn hộ thuộc hàng trung và cao cấp như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình - Mễ Trì, The Manor, Ciputra, Láng Hạ, Lò Đúc, Nguyễn Chí Thanh, Ngọc Khánh giá dao động quanh mức 23-30 triệu/m2, giảm trung bình 25%. Một số căn hộ cao cấp nhất như Pacific Palace giá khoảng 75-80 triệu / m2... nhưng giao dịch rất nhỏ giọt.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra đối với các căn hộ thuộc khu "bình dân" như Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Mễ Trì Hạ, Mễ Trì Thượng, Khu tái định cư Nam Trung Yên, Tái định cư Trung Hòa Nhân Chính, Việt Hưng - Gia Lâm, Linh Đàm, Định Công, Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế, Văn Khê...Giá mỗi m2 đã giảm khoảng 2-5 triệu đồng và chỉ còn mức phổ biến trên dưới 20 triệu /m2, tức giảm 10-25%.

 Giá bán một số khu chung cư-đô thị

Nguồn: IRIC, 2008

Nguyên nhân của sụt giảm

- Giá nguyên vật liệu xây dựng tăng làm giá thành xây dựng các công trình đều phải điều chỉnh theo hướng tăng tới 25%. Trong bối cảnh ngành Xây dựng chỉ tăng trưởng 1% (nguồn HSBC) thì việc giá xây dựng tăng tới 25% đã gây ra những khó khăn rất lớn cho toàn bộ lĩnh vực Bất động sản.

 Biểu đồ một số chỉ giá xây dựng công trình thuộc loại hình xây dựng dân dụng
(Năm 2000=100)

Nguồn: Công văn 662 / BXD-VP Bộ Xây dựng
Công bố chỉ số giá xây dựng Quý I-2008 của Bộ Xây dựng)

- Mức gia tăng của giá xăng dầu là nhiên liệu chính cho mọi hoạt động kinh tế:  

Nguồn: IRIC, 2008

-    Lạm phát gia tăng:

Tốc độ trượt giá trong 6 tháng đầu năm
(Giá tiêu dùng tháng 6/2008 so tháng 12/2007) 

 Nguồn: Cục thống kê TP. Hà Nội-tháng 6/2008

- Tăng trưởng kinh tế 6 tháng đầu năm 2008 giảm sút so với cùng kỳ năm 2007

Nguồn: Cục thống kê TP. Hà Nội-tháng 6/2008

- Lãi suất ngân hàng đồng loạt tăng, gây sức ép về giá vốn đầu tư cao đối với chủ đầu tư, vốn đa phần không có kế hoạch chuẩn bị để đối phó với rủi ro đặc biệt này. Đồng thời, điều kiện cấp tín dụng cũng trở nên ngặt nghèo hơn gây khó khăn đặc biệt về thanh khoản cho các chủ đầu tư muốn vay mới, gia hạn hoặc đáo hạn các khoản vay.

-  Sự sụt giảm dưới mức phỏng đoán chung của thị trường chứng khoán vốn gắn bó chặt chẽ với nguồn đầu tư vào thị trường bất động sản
 
-  Kinh tế toàn cầu diễn biến theo chiều hướng xấu. Các kênh truyền thông lớn như Bloomberg, CNN, BBC, New York Times… đều đồng loạt đưa ra những phân tích cảnh báo về một khả năng suy thoái kinh tế mà theo định nghĩa của Ủy ban Quốc gia về Nghiên cứu Kinh tế của Mỹ thì đó là: “Sự sụt giảm đáng kể trong hoạt động kinh tế trên toàn lãnh thổ, kéo dài một số tháng và ảnh hưởng trực tiếp đến GDP thực tế, thu nhập thực tế, việc làm, sản xuất công nghiệp và các ngành bán lẻ”.

Phân khúc thị trường mua bán nhà ở chịu ảnh hưởng nặng nhất

Với sự hạn chế trong thanh khoản hoặc huy động vốn, rất nhiều khách hàng chuyển sang thuê căn hộ chứ không mua căn hộ. Ví dụ, số liệu của Công ty cổ phần Bất Động sản Thế kỷ (Century Group) cho thấy: Bình quân mỗi tháng, hoa hồng từ dịch vụ môi giới của Century Group đạt khoảng 600 triệu đồng. Trong số này có tới 80% là phí thu được từ dịch vụ cho thuê chung cư; 20% còn lại thuộc về các giao dịch mua bán. Trong khi đó trước đây, giao dịch mua bán chiếm con số 60-70% còn dịch vụ cho thuê là 30-40%. Đối tượng tìm thuê chung cư chủ yếu là người nước ngoài có nhu cầu thuê để ở hoặc làm văn phòng, gồm các khu như Ciputra, The Manor...

Phân khúc căn hộ cho thuê vẫn tốt

Trước thực tế giá cho thuê căn hộ tăng cao do cung không đáp ứng đủ cầu diễn tiến từ khá lâu đến nay, các chủ đầu tư Hà Nội đã và đang chú trọng đến việc phát triển nguồn cung cho thị trường này.

Thị trường nhà ở bán đã chững lại nhưng giá nhà cho thuê tại Hà Nội lại tăng lên. Tại các khu nhà ở cao cấp, giá thuê nhà đã tăng 15% đến 20% so với cuối năm ngoái. Giá thuê căn hộ cao cấp tại Ciputra-Nam Thăng Long giá khoảng 1.200USD/ tháng, tại tòa nhà The Manor-Mỹ Đình khoảng 1.400 USD/tháng, tại khu ĐT Trung Hòa Nhân Chính khoảng 1.000 USD/tháng.

Trong năm 2008 và 2010, mức Cung Nhà ở sẽ tăng lần lượt là 24% và 48%. Điều này có thể làm cho hệ số sử dụng cũng như giá thuê giảm đi chút ít.

Dự đoán đến năm 2010, số lượng căn hộ cho thuê sẽ tăng gấp đôi so với hiện tại nhưng phần nhiều nằm ở các đô thị loại II hoặc tại khu vực ngoại ô.

Năm 2009 -2010 là thời điểm cạnh tranh và cầu được phần nào đáp ứng vì đó là lúc các dự án có quy mô lớn đến thời điểm hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Nguồn cung dự kiến trong tương lai dành cho thị trường căn hộ cho thuê

Nguồn: IRIC, 2008

Nhu cầu căn hộ cho thuê đang ở mức cao. Hệ số sử dụng đạt ở mức 90%.Hà Nội có xu hướng mở rộng các khu căn hộ cao cấp. Trong thời gian tới các khu căn hộ này sẽ không còn tập trung ở những thành phố lớn, các khu trung tâm thành phố, mà sẽ mở rộng ra các địa phương hoặc các vùng ven đô.

Quy mô căn hộ sàn xây dựng không chỉ dừng lại 15.000 - 20.000 m2 sàn mà xu hướng sàn và cao tầng sẽ được tăng lên. Xu hướng nhà ở lẻ sẽ được giảm dần, các khu nhà ở liên hợp đa chức năng sẽ được nâng lên.

Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn FDI vào Hà Nội

Sáu tháng đầu năm 2008, Hà Nội thu hút được 145 dự án cấp mới và 15 dự án tăng vốn với tổng số vốn đăng ký là 1.200 tỷ USD. So với cùng kỳ năm trước, số dự án FDI ở mức tương đương nhưng tỷ lệ vốn tăng 20%.

Điểm sáng trong bức tranh đầu tư vào Việt Nam là thực tế giải ngân FDI trên cả nước rất tích cực, tăng tới hơn 3 lần so với 2007. Trong 6 tháng đầu năm 2008, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đã góp vốn đầu tư thực hiện khoảng 5 tỷ USD trên tổng số 31,6 tỷ cam kết, tăng 37,6% so với vốn thực hiện của cùng kỳ năm trước. Quy mô vốn đầu tư bình quân đạt 64,7 triệu USD/dự án, mức cao nhất từ trước đến nay.

FDI vào Hà Nội

Nguồn: Tổng cục thống kê-tháng 6/2008

Tuy nhiên, một số chuyên gia kinh tế cũng bày tỏ sự lo lắng về làn sóng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản trong tổng giá trị FDI toàn Việt Nam. Thực vậy, tỷ trọng đầu tư vào khu vực dịch vụ dành cho BĐS toàn Việt Nam 6 tháng đầu năm đang lên tới 13,12 tỷ USD, chiếm tới 96% vốn vào Khu vực Dịch vụ (13,6 tỷ USD), bằng 41,5% của toàn bộ vốn FDI 6 tháng đầu năm (31,6 tỷ USD). 

 Biểu đồ vốn FDI vào các mảng thị trường bất động sản Việt Nam

Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư-tháng 6/2008

CUNG vẫn thấp hơn CẦU - Khả năng cho phát triển tương lai

Nhu cầu về nhà ở là vô cùng lớn khi phải đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Với tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng mạnh và liên tục, 23,6% (1999), 25,8% (2004), dự báo lên tới 33% (2010) và 45% (2025). Diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020.
 
Như vậy, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. (Nguồn: Vụ Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng - Bộ Xây dựng).

Do đó, khả năng cung cấp sản phẩm nhà ở hiện nay còn rất thấp so với dự báo về Nhu Cầu. Do đó, các nhà đầu tư nghiêm túc và có kinh nghiệm vẫn có thể lạc quan vào thị trường Nhà ở Hà Nội.

 Biểu đồ Tốc độ Đô thị hóa

Nguồn: Vụ Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng - Bộ Xây dựng-tháng 2/2008

Một số chung cư sẽ được đưa ra thị trường:

Somerset Hòa Bình (Năm 2008)

Somerset Hòa Bình nằm ở số 106 đường Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, có tổng vốn đầu tư 26,1 triệu USD, trong đó tập đoàn Ascott của Singapore chiếm 90% số vốn. Ascott cũng sẽ quản lý và vận hành 2 tòa tháp trong vòng 10 năm, sau đó có thể sẽ tiếp tục gia hạn hợp đồng thêm 10 năm để vận hành khu căn hộ.

Khu căn hộ gồm 205 phòng cao cấp, các loại căn hộ nhỏ dạng studio, căn hộ một phòng ngủ và 2 phòng ngủ. Ngoài ra, tòa tháp này còn bao gồm khu văn phòng và cửa hàng bán lẻ đã đi vào hoạt động.

Dự án Golden Westlake (Quý 3 năm 2008)

Dự án khu căn hộ và biệt thự cao cấp Golden Westlake tọa lạc trên khu đất rộng 2ha, nằm giữa hai đường Hoàng Hoa Thám và Thụy Khuê.

Theo thiết kế, khu căn hộ Golden Westlake bao gồm 2 tòa tháp 23 tầng. Hệ thống tầng trệt dành cho thương mại và công cộng. Toàn bộ có 370 căn hộ, bao gồm các căn hộ 2 tầng và các căn hộ 3 tầng có sân vườn, lần đầu xuất hiện ở Việt Nam.

Công ty liên doanh Ha Viet Tung Shing đã đầu tư khá mạnh tay với dự định tạo ra một khu căn hộ vào loại cao cấp bậc nhất Việt Nam.

Khu phức hợp Khách sạn - Văn phòng - Căn hộ Keangnam (Xây dựng từ năm 2007-2010)

Khu phức hợp khách sạn-văn phòng-căn hộ Keangnam Hanoi Landmark Tower đang được đầu tư xây dựng tại đường Phạm Hùng, quận Cầu Giấy, Hà Nội bởi tập đoàn Keangnam của Hàn Quốc.

Dự án có diện tích 578.957m2, thiết kế 3 tòa nhà, trong đó có một tòa 70 tầng và hai tòa cao 47 tầng gồm khách sạn, 910 căn hộ cao cấp và 36 tầng dành cho văn phòng.Tổng đầu tư cho cả dự án là 1,050 tỷ đô la Mỹ.

Tổ hợp Crown Plaza tại Mỹ Đình (Cuối năm 2009)

Đây là dự án có tổng vốn đầu tư 65 triệu USD do công ty TNHH TM Trần Hồng Quân phát triển. Diện tích dự án là 13.080m2, gồm một khách sạn cao cấp 5 sao 21 tầng, khối văn phòng cho thuê và dịch vụ 20 tầng, khối căn hộ cao cấp cho thuê và dịch vụ 14 tầng.

[Tải về Báo cáo chi tiết]

========
IRIC: Bài viết giới thiệu trên hệ thống www.saga.vn lần đầu vào ngày 5/8/2008. Sau khi nhận được các ý kiến góp ý của cộng đồng SAGA, IRIC đã hoàn thiện nội dung và cập nhật ngày 8/8/2008. Xin chân thành cảm ơn các nhận xét từ các thành viên SAGA.