"

4 Yếu Tố Thúc Đẩy Thị Trường Bất Động Sản

25/12/2014 - 11:53
8631     0

Bài viết này giới thiệu một vài trong số những yếu tố chính đóng vai trò quan trọng trong việc thay đổi xu thế của thị trường bất động sản, nhưng cũng có phần phức tạp hơn khi đi vào thực tế đầu tư. Và mặc dù một số những yếu tố nói trên cho thấy một mối quan hệ rõ ràng giữa các yếu tố và thị trường, trong thực tế, kết quả có thể rất khác nhau. Tuy nhiên, hiểu rõ các yếu tố chính sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản, đây là điều cần thiết để thực hiện một đánh giá toàn diện của một khoản đầu tư tiềm năng.

Bất động sản đại diện cho yếu tố quan trọng nhất trong cuộc sống của hầu hết người dân, và điều này đặc biệt đúng với các chủ nhà tại Hoa Kỳ. Trung bình 1 người dân Mỹ để gần 1 phần 3 giá trị tài sản của họ trói buộc vào bất động sản, con số ấy lên tới gần 20 nghìn tỷ USD cho toàn bộ thị trường. Kích thước và quy mô của thị trường bất động sản làm nó trở thành một khu vực hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Bài viết này nhằm đưa ra một số yếu tố chính, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và sự đa dạng của các khoản đầu tư có sẵn.

Các yếu tố ảnh hưởng Thị Trường Bất động sản 

1. Nhân khẩu học

Nhân khẩu học là những dữ liệu mô tả những thành phần trong tổng dân số, như về tuổi tác, chủng tộc, giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tốc độ tăng dân số. Các thống kê này là một yếu tố quan trọng  nhưng thường bị bỏ qua, chúng có ảnh hưởng tới bất động sản được định giá như thế nào và cũng quyết định đến cả các loại bất động sản đang có nhu cầu trên thị trường. Sự thay đổi lớn nhân khẩu học của một quốc gia có thể có một tác động lớn đến xu hướng bất động sản trong nhiều thập kỷ. Giả dụ như, những thế hệ trẻ, những người được sinh ra vào khoảng những năm 1945 và 1964 là một ví dụ điển hình của xu hướng thay đổi nhân khẩu học với tiềm năng đáng kể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Sự thay đổi trong việc các thế hệ trẻ đã phải nghỉ hưu sớm là một trong những sự chuyển đổi thú vị cuối thế kỷ trước, và dường như tới năm 2010 nó đã quay trở lại, đây là điều đáng chú ý cho thị trường Bất động sản cho cả những thập niên sau này. 

Có rất nhiều sự thay đổi nhân khẩu học có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối với một nhà đầu tư, họ nên tự đặt ra một số câu hỏi như:  i) Làm thế nào để ảnh hưởng tới Cầu, của những người có mong muốn mua thêm một căn nhà thứ hai tại một khu nghỉ dưỡng -  khi mà trên thực tế càng ngày càng nhiều người về hưu. Hoặc ii) Điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến Cầu cho thị trường nhà ở lớn khi phần lớn trẻ em đều đã vào đại học hoặc có nơi ở riêng. Những điều này và các câu hỏi khác có thể giúp nhà đầu tư thu hẹp loại và vị trí của các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng trước khi xu thế ấy thực sự diễn ra.

2. Lãi suất

Lãi suất cũng có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Thay đổi lãi suất cũng ảnh hưởng đến khả năng của một người để mua một tài sản nhà ở. Đó là bởi vì khi lãi suất giảm, chi phí chứa đựng trong tài sản thế chấp để mua nhà sẽ giảm theo, tạo ra nhu cầu cao hơn đối với bất động sản, đẩy giá lên cao. Ngược lại, khi lãi suất tăng, chi phí chứa trong tài sản thế chấp tăng lên, do đó làm giảm nhu cầu và giá cả bất động sản. Tuy nhiên, khi xét tác động của lãi suất trên khoản vốn chủ sở hữu (Ví dụ như nhìn vào một khoản đầu tư tín thác bất động sản (REIT), thay vì chỉ tập trung vào bất động sản nhà ở, mối quan hệ có thể được nghĩ tương tự như mối quan hệ của một trái phiếu với tỷ lệ lãi suất. Khi lãi suất giảm, giá trị của trái phiếu tăng lên bởi vì lãi suất của nó trở nên lớn hơn so với kỳ vọng và khi lãi suất tăng, giá trị của trái phiếu sẽ giảm. Tương tự như vậy, khi lãi suất giảm trên thị trường, tỷ suất lợi nhuận trên giá 1 REIT sẽ cao hơn, trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của nó sẽ tăng lên. Khi lãi suất tăng lên, tỷ suất lợi nhuận trên giá 1 REIT sẽ thấp đi, trở nên kém hấp dẫn đi và nó sẽ làm giảm giá trị của REIT xuống. 

3. Kinh tế

Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Điều này thường được đo bằng các chỉ số kinh tế như GDP, thông tin việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hoá,.... Nói chung, khi nền kinh tế chậm phát triển thì thị trưởng bất động sản cũng chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên, các chu kỳ của nền kinh tế có những thay đổi ảnh hưởng đến các loại hình bất động sản.  Ví như, nếu một REIT có một tỷ lệ đầu tư vào các khách sạn lớn, họ thường sẽ chịu sự ảnh hưởng nặng nề từ suy thoái kinh tế nhiều hơn là so với một REIT đã đầu tư vào cao ốc văn phòng. Khách sạn là một hình thức tài sản rất nhạy cảm với các hoạt động kinh tế, do có nhiều loại tài sản phải thuê mua trong cấu trúc của một doanh nghiệp. Cho thuê một phòng khách sạn có thể được coi như một loại hình cho thuê ngắn hạn, những khách hàng của khách sạn có thể dễ dàng tránh được các rủi ro, điều này cũng làm cho nền kinh tế đang hoạt động kém hiệu quả. Nhìn nhận dưới một góc độ khác, khách thuê văn phòng có hợp đồng thuê dài hạn hơn nghĩa là nó không thể thay đổi kể cả khi đang ở giữa một cuộc suy thoái kinh tế. Như vậy, bạn không những phải nhận thức được chu kỳ của nền kinh tế đang ở đâu và hơn nữa bạn còn phải biết được về sự nhạy cảm của các tài sản bất động sản với chu kỳ kinh tế. 

4. Chính sách/Trợ giá Chính phủ

Pháp luật cũng là một yếu tố khác có thể tác động đáng kể vào nhu cầu sở hữu và giá cả về bất động sản. Khoản tín dụng thuế, khấu trừ và các khoản trợ cấp là một vài trong số những cách chính phủ thúc đẩy nhu cầu về bất động sản. Những ưu đãi trong các quyết định của chính phủ hiện tại có thể giúp bạn xác định những thay đổi trong cung, cầu và xác định được những xu hướng sai. Ví dụ, trong năm 2009, chính phủ Mỹ đã giới thiệu một tín dụng thuế dành cho người mua nhà lần đầu tới các chủ nhà  trong một nỗ lực tăng doanh số bán nhà khi kinh tế đang trì trệ. Theo Hiệp Hội các nhà kinh doanh địa ốc Hoa Kì (National Association of Realtors), chỉ riêng chính sách ưu đãi thuế này đã giúp 900.000 người được mua nhà. Điều này đã giúp số lượng bất động sản bán ra tăng lên đáng kể, mặc dù chỉ là tạm thời, và dù không biết sự gia tăng này là kết quả của các ưu đãi về thuế, bạn cũng đã có thể kết luận rằng nhu cầu về nhà ở được tăng lên dựa trên các yếu tố khác nào rồi. Vậy điều gì là sự đầu tư tốt nhất?

Kích thước và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một thị trường hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản thực (căn hộ chung cư, nhà đất) hoặc chọn để đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ được quản lý. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản liên quan đến việc mua các tài sản nhà ở hoặc thương mại để sử dụng như một tài sản thu nhập - sản xuất hoặc bán lại vào một thời điểm trong tương lai. Những cách gián tiếp để đầu tư vào thị trường bất động sản bao gồm đầu tư vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), các quỹ ETF, các quỹ tổng hợp đầu tư bất động sản (CREFs) và các quỹ cơ sở hạ tầng. Do tính thanh khoản cao hơn có sẵn trên thị trường, chi phí giao dịch thấp hơn và yêu cầu về vốn thấp hơn, các nhà đầu tư thông thường hay chọn đầu tư gián tiếp vào bất động sản.

Lời kết

Bài viết này giới thiệu một vài trong số những yếu tố chính đóng vai trò quan trọng trong việc thay đổi xu thế của thị trường bất động sản, nhưng cũng có phần phức tạp hơn khi đi vào thực tế đầu tư. Và mặc dù một số những yếu tố nói trên cho thấy một mối quan hệ rõ ràng giữa các yếu tố và thị trường, trong thực tế, kết quả có thể rất khác nhau. Tuy nhiên, hiểu rõ các yếu tố chính sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản, đây là điều cần thiết để thực hiện một đánh giá toàn diện của một khoản đầu tư tiềm năng.